Le sanzioni private devono essere previste dal regolamento

Come funzionano le sanzioni nel condominio? Nel mio, composto da 10 appartamenti, abbiamo deciso di usare il piccolo cortile come a parcheggio... a rotazione. Capita che qualcuno non rispetti i turni...

Come funzionano le sanzioni nel condominio? Nel mio, composto da 10 appartamenti, abbiamo deciso di usare il piccolo cortile come a parcheggio... a rotazione. Capita che qualcuno non rispetti i turni e i vari richiami servono ben poco. Si ipotizzava di ricorrere a multe in caso di violazioni, non previste dal regolamento. Cosa si può fare per far tornare la pace?

“Si vis pacem” rispetta la legge... o almeno il regolamento. Il potere sanzionatorio nella disciplina condominiale si riferisce ad un modello di pena in passato sconosciuta al diritto civile, in quanto appannaggio delle violazioni penali. Occorre segnalare come l’applicazione di una sanzione pecuniaria debba essere avvolta da specifiche garanzie dal momento che l’art. 23 della Costituzione vieta l’imposizione di prestazioni patrimoniali senza una previsione normativa. L’art. 70 disp. att. cod. civ. prevede la possibilità di applicare una sanzione pecuniaria fino a 200 euro nei casi di infrazioni al regolamento condominiale, purché la sua irrogazione sia deliberata dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio.

La legge dunque rappresenta la garanzia per i condomini che si vedono addebitati una “pena privata” poiché la stessa deve essere anzitutto prevista dal regolamento condominiale, deve essere deliberata da un consesso assembleare e non può eccedere i limiti sanciti dalla norma citata. In altre parole: senza una preventiva disposizione regolamentare specifica ,non è possibile applicare sanzioni. I vecchi regolamenti non contengono, di norma, delle statuizioni sanzionatorie per le violazioni sicché si rende necessario adeguarli alla normativa vigente. Questa è una condizione senza la quale non si possono irrogare sanzioni.

Nel caso rappresentato, dunque, occorre procedere alla modifica del regolamento, inserendo l’applicabilità della sanzione per la violazione del parcheggio turnario. La Cassazione ha affermato recentemente che la modifica del regolamento, anche se contrattuale, possa avvenire con le maggioranze di cui all’art. 1136 cod. civ. purché riguardino clausole regolamentari, ossia

inerenti l’uso delle cose comuni o le regole di comportamento. Pertanto le sanzioni pecuniarie in condominio sono legittime ma, prima di potervi fare ricorso, è necessario esaminare ed eventualmente modificare il regolamento condominiale con le maggioranze di cui sopra.(Avv. Giuseppe Bassu)

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