La notte è rumorosa? Ecco come difendersi

Il bar sotto casa viola l’accordo tra vicini. Un contenzioso civile che coinvolge il diritto al riposo e la libertà di impresa

Dal 2006 ho un appartamento che uso per le ferie e quando l’ho acquistato, di comune accordo con gli altri proprietari, abbiamo modificato e approvato all’unanimità una variazione al regolamento condominiale: «ai condomini è fatto divieto di destinare le unità immobiliari di proprietà individuale ai seguenti usi ovvero svolgere le seguenti attività: circoli privati, locali notturni, pizzerie, bar, ristoranti, sale giochi, gastronomie, attività rumorose, sede di partito, ambulatori». Quando sono venuto a gennaio, con mio grande stupore, ho trovato che l’enoteca sottostante è stata modificata anche in bar. Il proprietario aveva a suo tempo approvato la modifica del regolamento. Come risolvere il problema? La mia domanda è dovuta al fatto che abbiamo perso la tranquillità per schiamazzi e vociare oltre le ore 24 quando prima il negozio enoteca chiudeva alle 20.

Su questa rubrica si sono già evidenziati più volte i rimedi penalistici e amministrativi determinati dal disturbo della tranquillità pubblica che conducono all’accertamento del reato di cui all’art. 659 cod. pen nonché all’illecito amministrativo con conseguente ordine di inibire l’attività rumorosa.

Rinviando a quelle brevi considerazioni, occorre ora puntualizzare quali siano gli aspetti civilistici relativi a disposizioni regolamentari che impongono divieti nonché le conseguenze derivanti dalla loro violazione. Occorre anzitutto osservare come il regolamento condominiale, che è stato modificato all’unanimità per introdurre limitazioni d’uso delle unità immobiliari, assume valore contrattuale e come tale vincola tutti i condomini nonché i nuovi acquirenti data la sua pubblicità eseguita attraverso la registrazioni presso i registri immobiliari in mancanza della quale riguarderà soltanto chi lo ha sottoscritto.

Ulteriore problema si pone in merito alla liceità di una limitazione dell’iniziativa economica che, ai sensi dell’art. 41 della Costituzione, è libera. Nel caso rappresentato, infatti il regolamento, modificato all’unanimità dai condomini, vieta una particolare destinazione economica delle unità immobiliari escludendone le attività rumorose e ponendo un conflitto con la norma costituzionale. Per avere un oggetto valido e suscettibile di essere attuato, il regolamento non deve contenere disposizioni contrarie alla legge e limitare in modo arbitrario l’iniziativa economica sicché la giurisprudenza è oggi orientata nel riconoscere la nullità delle clausole regolamentari che vietano l’apertura di bed and breakfast, bar, negozi senza alcun collegamento con gli interessi generali del condominio.

Dagli elementi forniti nel quesito, tuttavia, emerge il collegamento tra il divieto imposto e l’attività rumorosa che può legittimamente essere vietata da un regolamento condominiale. Attraverso questo elemento la disposizione regolamentare parrebbe essere valida e il bar, emettendo rumori oltre la soglia di tollerabilità, si pone in senso contrario al contenuto della regola condominiale che lo stesso titolare ha accettato quando venne modificato il regolamento. Previa verifica delle autorizzazioni di legge e diffida ad adottare tutte le misure idonee alla cessazione del disturbo, l’amministratore del condominio è tenuto ad agire per

far rispettare il regolamento chiedendo in giudizio la chiusura del locale. La tutela descritta non pregiudica il diritto al risarcimento del danno, ai sensi degli artt. 844 e 2043 cod. civ., provocato dalle immissioni rumorose intollerabili.

Avvocato Giuseppe Bassu

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