L'esperto risponde: l’abuso può essere venduto solo se sanato

La mancanza del permesso di costruire può diventare causa di nullità del contratto ma non del preliminare stipulato

Gentile avvocato Bassu, ho messo in vendita, attraverso un’agenzia immobiliare, una villetta con terreno e dependance ereditata da un parente.
Si è presentato un acquirente col quale è stato stipulato un preliminare di vendita. Dalla documentazione recuperata dall’agenzia immobiliare, si è notato che per la dependance non risulta il permesso di costruire, anche se situato in zona edificabile. Gli acquirenti hanno mostrato perplessità addebitandomi colpe che non ho, per cui mi sono subito attivato per chiedere la sanatoria. Qualche giorno fa gli acquirenti mi hanno mandato una lettera dicendo di non voler più acquistare la villetta, sostenendo che il preliminare non abbia effetto.
In realtà la sanatoria non ha avuto alcun problema. E’ vero quanto sostenuto dagli acquirenti?
La contrattazione privata avviene nel rispetto delle norme di legge che impongono prescrizioni e divieti onde evitare, da un lato, situazioni di squilibrio contrattuale tra le parti e, dall’altro, la violazione delle regole di ordine pubblico anche in riferimento alla gestione del territorio e all’assetto urbanistico.
L’abuso edilizio, in breve, è la realizzazione di un’opera o manufatto senza il regolare atto amministrativo prescritto dalla legge oppure difforme dal contenuto ivi indicato.
Per queste ragioni, l’articolo 47 del Testo Unico in materia urbanistica prevede la nullità, tra l’altro, del contratto idoneo a trasferire un bene immobile non fornito del permesso di costruire o dell’eventuale sanatoria dell’abuso realizzato.
Va evidenziato come la norma si riferisca al contratto con effetti traslativi ossia capaci di trasferire, da un soggetto ad un altro, l’oggetto pattuito, ossia l’immobile.
Nel caso rappresentato, invece, si fa riferimento al preliminare di vendita che determina l’obbligo di concludere un successivo contratto con il quale verrà trasferita la proprietà. La mancanza del permesso di costruire, da cui deriva l’abuso edilizio, non comporta la nullità del preliminare in quanto è possibile procedere alla sanatoria attraverso l’instaurazione di un procedimento amministratore che, dagli elementi forniti nel quesito, risulta già iniziato
o addirittura concluso.
Il promittente venditore può dunque fornire la prova della sanatoria al momento del rogito nonché in un eventuale giudizio intentato ai sensi dell’art. 2932 del Codice civile e diretto alla stipulazione del contratto definitivo.
Avvocato Giuseppe Bassu

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