L'esperto risponde - Le libertà e i poteri dell’amministratore del condominio

Snellezza, semplificazione, trasparenza e diligenza sono i capisaldi del conto economico

Gentile avvocato Bassu, qualche giorno fa l’amministratore del condominio ha presentato il bilancio consuntivo indicando una voce “manutenzione ascensore”. Ho chiesto delucidazioni all’amministratore che ha indicato il lavoro di pulizia acqua e sistemazione vano ascensore. In realtà l’assemblea non si è mai pronunciata per questi costi per cui mi chiedo come possa essere finita nel bilancio una voce del genere. Può essere valido un bilancio di questo tipo cioè contenente spese mai deliberate dall’assemblea? In questa sede, comunque, il bilancio è stato approvato con le giuste maggioranze.
Il bilancio consuntivo rappresenta un obbligo dell’amministratore, previsto dagli articoli 1129 e 1130 del codice civile, attraverso il quale viene fornita la situazione contabile del condominio con l’indicazione di tutte le entrate e le uscite prodotte durante l’anno di riferimento.
A differenza di quanto stabilito in materia di società, la legge pone, come principi ispiratori del bilancio condominiale, che prende il nome di rendiconto, la snellezza e la semplificazione dell’attività in modo tale da scongiurare situazioni di stallo nel condominio. Naturalmente detti principi devono fare i conti con la trasparenza e diligenza nell’adempimento del mandato da parte dell’amministratore, presidiato da sanzioni penali o dal potere di revoca per gravi inadempimenti.
Come ormai pacifico in giurisprudenza, la funzione del consuntivo risiede anche nell’approvazione delle spese ordinarie e di quelle necessarie per l’erogazione dei servizi essenziali. In particolare l’articolo 1130 del codice civile stabilisce che l’amministratore debba erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti e servizi comuni. Trattasi di un vero e proprio obbligo diretto alla conservazione delle parti comuni onde evitare responsabilità nei confronti dei terzi e del condominio.
La Cassazione ha recentemente affermato che le spese relative ai servizi comuni essenziali non richiedono la preventiva approvazione assembleare poiché riguardano esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere. Secondo la Suprema Corte, infatti, le spese di questo tipo vengono approvate direttamente con il consuntivo sulla
base del quale è possibile ripartirne i costi.
Pertanto la delibera segnalata dal lettore, con la quale è stato approvato il consuntivo, non appare viziata sotto il profilo segnalato e un’eventuale impugnazione parrebbe allo stato priva di fondamento.
Avvocato Giuseppe Bassu

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