L’usucapione in condominio, regole ed eccezioni
Non è sufficiente dimostrare il possesso pacifico di un bene per 20 anni
21 ottobre 2015
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In un condominio c’è un cortile con una porzione di terreno abbandonata da anni. Un condomino se ne occupa e la cura per vent’anni. Può diventarne proprietario per usucapione?
L’istituto dell’usucapione di beni immobili è disciplinato dall’art. 1158 del codice civile, a norma del quale la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento dei beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni. L’art. 1140 c.c. definisce il possesso come il potere sulla cosa, che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di un altro diritto reale; il possesso, pertanto, deve essere tenuto distinto dalla mera detenzione. Ad esempio, è possessore chi vive in un appartamento perché l’ha acquistato con un atto di compravendita; è mero detentore, invece, l’inquilino che vive in un appartamento perché l’ha preso in locazione. Affinché si verifichi l’usucapione, il possesso deve essere continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico; non è necessario l’elemento soggettivo della buona fede. Venendo al caso in esame, il condomino che voglia usucapire un bene condominiale o parte di esso, dovrà dimostrare di aver goduto in maniera esclusiva del bene stesso, e cioè in modo inconciliabile con le possibilità di utilizzo da parte degli altri comproprietari. Egli dovrà provare aldilà di qualsiasi altrui tolleranza, di aver esercitato la volontà inequivocabile di voler possedere il bene in modo esclusivo, impedendo agli altri condomini ogni potenziale atto di godimento o di gestione del bene stesso. In altre parole dovrà dimostrare che gli altri contitolari del diritto di proprietà su quello stesso bene, cioè gli altri condomini, hanno lasciato impassivi che lui solo esercitasse il diritto anche loro spettante. La possibilità che l’usucapione intervenga sui beni di uso condominiale è in linea di principio ammessa, purché la manifestazione d’uso del bene condominiale valga ad escludere il diritto concorrente degli altri condomini all’accesso al bene stesso. Facciamo un esempio. La Cassazione ha vanificato le pretese di alcuni condomini che vantavano un possesso ventennale e continuo su di un locale adibito a ricovero dei cassoni dell’acqua, ma che non sono stati in grado di produrre sufficienti prove del possesso esclusivo dello stesso, sottolineando come il locale fosse privo di serratura e quindi liberamente accessibile da tutti i condomini.
Ufficio studi del Consiglio notarile dei distretti riuniti di Sassari, Nuoro e Tempio
