Quali tutele invocare quando il proprietario sfratta il commerciante

Da 9 anni gestisco un bar in un locale affittato con contratto di immobile ad uso commerciale che scadrà a luglio. In questi anni sono riuscito a far decollare l’attività, ma il proprietario del...

Da 9 anni gestisco un bar in un locale affittato con contratto di immobile ad uso commerciale che scadrà a luglio. In questi anni sono riuscito a far decollare l’attività, ma il proprietario del locale mi ha comunicato che alla scadenza non intende rinnovare il contratto. Rischio di perdere tutti gli sforzi che ho fatto. C’è qualche rimedio legale?

I conflitti tra proprietà dei mezzi di produzione e lavoro rappresentano il campo ideale per il confronto di dottrine politiche, dalla “sacralità” dei liberisti puri alla “socializzazione” di Marx. La legge non può esimersi dall’affrontare questa vicenda ed infatti la Costituzione garantisce e tutela la proprietà privata allo scopo di assicurarne la funzione sociale e renderla accessibile a tutti. Nel contratto di locazione di un immobile commerciale, il locatore conserva il diritto di proprietà sulla cosa ma, per il tempo pattuito, rimarrà compresso il suo diritto di goderne. Al termine del contratto (e salvo particolari pattuizioni) il locatore può legittimamente pretendere la restituzione dell’immobile anche se esso è destinato ad una attività commerciale quale è il bar rappresentato nel quesito. La legge, tuttavia, non rimane indifferente nei confronti del conduttore di un locale commerciale che ha investito denaro per far crescere l’attività assumendo il rischio di impresa. La legge 392/78 ha introdotto alcune norme a tutela del conduttore di un immobile destinato all’uso commerciale: in primo luogo, un sistema di rinnovo automatico del contratto per un periodo ulteriore di sei o nove anni a seconda dell’attività esercitata. Tale automatico rinnovo può essere interrotto dando al proprio contraente un avviso di recesso di almeno 12 mesi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, salvo che non sussistano gravi motivi che giustificano l’interruzione del rapporto di locazione. Inoltre gli artt. 34 e 35 prevedono l’obbligo del locatore di corrispondere un indennità di avviamento, una somma di denaro pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico - alberghiero. Tale importo si raddoppia nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un’attività simile o identica a quella prima esercitata dal locatario. Pertanto il conduttore dovrà verificare la tempestività della disdetta comunicata dal locatore e, nel caso in cui dovesse restituire l’immobile, pretendere l’indennità riconosciuta dalla legge.(Avv. Giuseppe Bassu)

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