Lastrico e terrazza, paga chi ne usufruisce

L’avvocato risponde a un tecnico alle prese con lavori di manutenzione

Sono un ingegnere sardo che vive ed esercita a Torino. Dobbiamo effettuare manutenzione straordinaria dei parapetti in muratura dei balconi dell’ultimo piano di un palazzo, che è una sopraelevazione fatta anni fa, i cui parapetti risultano essere arretrati di circa 50 cm rispetto alla facciata. Tali parapetti in muratura fungono da ringhiera del balcone privato. Il balcone non è lastrico solare, in quanto a uso esclusivo e privato e a sua volta coperto parzialmente dal tetto del condominio. A chi spetta il costo dell’intervento? Al proprietario dell’alloggio su cui insiste questo balcone o al condominio?

Premesso che per poter rispondere in maniera esaustiva sarebbe necessario prendere visione dell’edificio o, quanto meno di alcune foto, per quanto mi è possibile capire dalla descrizione pare trattarsi di una terrazza a livello parzialmente coperta e non, come da Lei stesso rilevato, di un lastrico solare. La differenza tra il lastrico solare e la terrazza a livello si rinviene nella diversa funzione che i due elementi sono chiamati a svolgere. Se infatti il lastrico solare assume il compito di riparare i piani sottostanti dalle intemperie e di consentire l’utilizzo quale area aperta, la terrazza a livello è destinata non solo a coprire una parte di fabbricato, ma soprattutto a dare ulteriore comodità all’appartamento al quale è contigua, costituendone, in sostanza, una proiezione all’aperto. Quando, come nel caso di specie, ricorre tale situazione, la funzione della terrazza, quale accessorio rispetto all’alloggio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell’appartamento sottostante e, se non risulta diversamente dal titolo, la terrazza deve ritenersi appartenente al proprietario dell’appartamento ad essa contiguo. Pertanto la legge pone a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza.

Il lastrico solare è quella copertura piana dell’edificio che potrà essere, secondo quanto espressamente previsto dal Codice Civile, sia ad uso comune tra i condomini, sia ad uso esclusivo di uno solo di essi (per esempio secondo quanto risulta da un titolo negoziale). Sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere, collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui all’art. 1126 c.c. La clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha però una sua ragion d'essere là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento. La circostanza dell’uso esclusivo del balcone da parte di uno o più condomini da Lei richiamata nel quesito posto, non vale infatti ad escludere la natura di lastrico solare della superficie descritta. (Avv. Giuseppe Bassu)

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