La Nuova Sardegna

Ho comprato un appartamento dopo aver versato tutti gli acconti previsti nel preliminare. Al momento di firmare l’atto notarile mi sono reso conto che, a mia insaputa, avrei dovuto accollarmi un mutuo contratto dall’imprenditore, determinando un aumento del costo complessivo di 50 mila euro. Di fronte alle mie proteste mi è stato detto che l’atto notarile era quello e non si poteva modificare. Con la paura di non poter entrare in possesso dell’appartamento mi sono sentito costretto a firmare, anche perché l’imprenditore mi aveva promesso di restituirmi la somma pagata in più. Ed invece non risponde alle mie richieste e che ho saputo ha dichiarato il fallimento della società venditrice. Cosa posso fare per far valere i miei diritti?

Ritengo che lei già si sia rivolto ad un legale di sua fiducia che avrà saputo consigliarla al meglio, esaminando nei dettagli la sua grave situazione, le azioni da intraprendere e le probabilità di successo. Non mi sento di rispondere al caso concreto che lei propone nè di darle suggerimenti specifici. Sarebbe, infatti, necessario conoscere con esattezza, come solo il suo legale di fiducia può conoscere, il contenuto, i tempi, la forma dei vostri accordi privati, nonché l’esatto contenuto dell'atto pubblico.

La sua lettera, peraltro, mi dà lo spunto per alcune osservazioni e consigli in generale.

Molti consumatori hanno subìto, negli anni, gravi danni a seguito della crisi delle imprese costruttrici con le quali avevano stipulato preliminari per l’acquisti di immobili in costruzione od anche contrati definitivi (rogiti) relativi ad essi. Il fallimento del costruttore (e più in generale del venditore) aveva, ed in parte ancora oggi ha, conseguenze spesso drammatiche. I crediti derivanti da acconti versati in sede di preliminare sono, infatti, considerati chirografari e trovano soddisfazione in concorso con gli altri crediti solo dopo e nei limiti di ciò che avanzerà dopo il pagamento dei privilegiati (banche, dipendenti, etc.). Sostanzialmente sono, spesso, crediti “vuoti”.

Neanche il rogito salva l’acquirente. La revocatoria fallimentare consentiva, infatti, al curatore di “recuperare” il bene alla massa (usando un termine non corretto ma forse più comprensibile di “annullare l’atto”) e di porre l’acquirente nella posizione di creditore.

Il decreto legislativo 122/2005 , intitolato “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”, alcune modifiche apportate alla legge fallimentare e l’introduzione di una norma che consente la trascrizione dei contratti preliminari, hanno offerto maggiori garanzie agli acquirenti in particolare se il loro acquisto ha ad oggetto immobili da destinare ad abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti od affini. La normativa soprarichiamata è complessa e non può essere riassunta in poche righe, ma merita sicuramente un esplicito richiamo l'articolo 2 del D.L. 122/2005 che impone al “costruttore-venditore” di procurare e consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme che il costruttore ha riscosso o deve riscuotere prima del trasferimento della proprietà.

In sostanza detta norma consente all’acquirente di avere la garanzia che, in caso di fallimento dell’impresa costruttrice, i suoi crediti saranno soddisfatti da una banca o da una compagnia di assicurazione. È quindi importante se si compra sulla carta pretendere tale garanzia.

Qualora il costruttore non la voglia o, peggio, non la possa rilasciare, bisogna temere che la sua situazione finanziaria non sia gradita a banche e assicuratori e quindi “pericolosa”.

Il nuovo testo dell’articolo 67 legge fallimentare dispone che non sono soggetti all’azione revocatoria «le vendite e i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell'art. 2645 bis del codice civile... conclusi a giusto prezzo od aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo destinati a costituire l’abitazione principale dell'acquirente o dei suoi parenti o affini entro il terzo grado...»

In sostanza (sempre usando una terminologia poco tecnica, ma forse più comprensibile) se la vendita è fatta a “giusto prezzo” il rogito o anche il preliminare stipulato dal notaio non possono essere “annullati” e, quindi, l’acquirente rimane proprietario o, in caso di preliminare, può pagare il saldo e pretendere che il curatore stipuli il definitivo, a condizione che il prezzo non sia o non appaia basso e che l’acquisto abbia ad oggetto un’abitazione da destinare, come indicato nella norma, ad abitazione dell'acquirente o di suoi familiari più prossimi (figli, nipoti, zii propri o del coniuge). Attenzione, quindi, al prezzo pagato; un affare troppo buono ed un eccesso di “furbizia” nel risparmiare le imposte possono essere l'inizio di una odissea. Se non conoscete il venditore o avete ragione di temere possa fallire o subire trascrizioni pregiudizievoli, non esitate a rivolgervi ad un notaio perché vi rediga un preliminare (compromesso) trascrivibile; anche in tal caso le maggiori spese vi daranno una sicurezza e una tranquillità sicuramente maggiore. Vi invito ancora a rivolgervi sempre, prima di un acquisto, al vostro notaio di fiducia che vi consiglierà al meglio, spesso gratuitamente, aiutandovi ad evitare situazioni come quella prospettata dal nostro lettore.

Ufficio studi del Consiglio notarile dei distretti riuniti di Sassari, Nuoro e Tempio Pausania