Vende casa per disperazione e poi si pente
Quando lo stato di necessità può essere usato per rescindere il contratto
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Ritorno sulla questione delle clausole vessatorie posta da un lettore la settimana scorsa. Vorrei sapere come difendermi da un venditore, proprietario al 50 per cento di uno stabile di cui possiedo il restante 50 per cento, che mi ha indotto a firmare un contratto di vendita con clausole che mi hanno danneggiato, ma che ho accettato essendo in stato di necessità per gravi problemi peraltro conosciuti dalla controparte. In particolare, fissato il prezzo della mia metà in 80 mila euro, il venditore mi ha dato 50 mila euro come caparra riservandosi il saldo tra tre anni (senza interessi) con conseguente rogito notarile e pretendendo che io continui a pagare la mia metà dell’Imu e che non percepisca nessuna somma in caso di affitto dell’immobile. Il venditore si è inoltre opposto alla vendita dell’immobile per la cifra di 165 mila euro senza alcuna motivazione e con una scrittura preliminare che prevedeva il saldo al massimo nel febbraio del 2015.
Come ho già avuto modo di spiegare, l’istituto della rescissione per lesione disciplinato dall’articolo 1448 c.c. non richiede solo lo stato di bisogno della parte (per la cui configurazione occorre, secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, che la contingenza economica sfortunata, oltre che essere oggettiva, abbia costituito il concreto impulso alla conclusione del contratto svantaggioso, e si rifletta non solo sulla situazione psicologica del contraente, ma anche sul suo patrimonio), ma anche la conoscenza della controparte e l’ulteriore presupposto della lesione cd. ultra dimidium, ossia l’aver pattuito un prezzo inferiore della metà all’effettivo valore del bene all’epoca del preliminare. Questo non sembra il suo caso, visto che lei stesso riferisce che un acquirente estraneo aveva offerto una somma quasi pari a quella concordata con la controparte. Quanto alle ulteriori clausole contrattuali, prima facie le stesse non appaiono vessatorie, tuttavia occorre esaminarle nell’insieme delle pattuizioni complessive per calcolare quanto abbiano influito sull’economia del contratto.
Ufficio studi del Consiglio notarile dei distretti riuniti di Sassari, Nuoro e Tempio
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