L’importanza della “virgola” nel contratto

Artigiano costretto a chiudere per inadempimento del locatore. Vorrebbe chiedere il risarcimento ma rischia di pagare lui

Ero titolare di un’attività artigianale rilevata da una precedente società. Al momento della cessione ho rilevato anche il contratto di affitto che è stato stipulato a mio nome. Per due anni, il proprietario del locale non ha fornito il certificato di abitabilità per cui non è stato possibile fare la Duap e perciò ho lavorato in nero, poi vista la situazione insostenibile, ho deciso di chiudere e non ho pagato tre mensilità di affitto, soprattutto per spingere il proprietario a produrre il documento. Dopo tre mesi ho ricevuto l’ingiunzione di sfratto per morosità e ora rischio di dover pagare gli arretrati senza che poi il proprietario mi restituirà la caparra. Posso chiedere i danni per mancato guadagno?

La problematica segnalata ha alimentato la discussione nei Palazzi di Giustizia sino alle loro sedi più autorevoli ed ancora oggi non c’è un orientamento pacifico a cui fare riferimento in quanto il diritto al risarcimento del danno oscilla a seconda di fattori contrattuali, dovendo prestare attenzione a dove è apposta la famosa “virgola” del contratto. L’assetto di interessi in un contratto di locazione ad uso non abitativo riflette, naturalmente, la necessità di esercitare nel locale un’attività commerciale che, di norma, richiede alcune autorizzazioni amministrative, tra le quali assume particolare importanza il certificato di agibilità. La normativa vigente non impone a carico del locatore un obbligo specifico di fornire il certificato di agibilità per cui occorre verificare, volta per volta, il contenuto del contratto ed, in particolare, eventuali impegni del proprietario alla produzione dei documenti in esame che sarebbero fonte di responsabilità nel caso presentato. Procedendo con ordine si segnalano due orientamenti nella giurisprudenza della Cassazione: da un lato quello che privilegia la tipologia di utilizzo dell’immobile e la garanzia che, ai sensi dell’art. 1578 cod. civ., il locatore deve assumere nei confronti di vizi che incidono sull’idoneità all’uso pattuito; dall’altro quello che, ai fini di una responsabilità contrattuale, richiede la violazione di un obbligo specifico e la verifica delle condizioni edilizie in capo al conduttore. Pertanto, qualora nel contratto, rilevato dalla precedente società, il proprietario del locale commerciale abbia assunto l’impegno di fornire il certificato di agibilità, potrà essere eccepito, a fronte della domanda di pagamento degli arretrati, l’inadempimento dell’obbligo indicato nonché richiedere il risarcimento dei danni per mancato godimento del locale finalizzato all’esercizio di un’attività commerciale. Più complicata è la situazione che si verifica quando il contratto di locazione taccia sul punto, poiché il conduttore ha avuto la possibilità di verificare ed accettare eventuali carenze relative alle certificazioni edilizie. In questo caso sarebbe dunque legittimo lo sfratto per morosità e assente la responsabilità del locatore. Infine va evidenziato il comportamento tenuto dal precedente titolare dell’attività commerciale che avrebbe dovuto, secondo le regole di buona fede, indicare la mancanza del certificato di agibilità sicché, qualora siano state fornite false informazioni o reticenze non giustificate su tali aspetti, potrebbe configurarsi un’ipotesi di responsabilità precontrattuale con conseguente risarcimento del danno in capo alla società che ha ceduto l’azienda. Ecco l’importanza della “virgola” nel contratto.

Avvocato Giuseppe Bassu

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