Due palazzine e un passo carraio, dividere le spese
Abito in un condominio (palazzo A) dal quale passo carraio transitano, come da regolamento, i condomini di uno stabile retrostante (palazzo B). Il cancello d’ingresso delle rimesse dei due stabili è...
09 dicembre 2015
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Abito in un condominio (palazzo A) dal quale passo carraio transitano, come da regolamento, i condomini di uno stabile retrostante (palazzo B). Il cancello d’ingresso delle rimesse dei due stabili è in avaria e i condomini del palazzo B, che hanno l’usufrutto, non intendono partecipare alle spese per il ripristino del manufatto. Spese peraltro contemplate dal regolamento condominiale. Come comportarci?
La problematica non è chiara poiché mal si comprende se le due palazzine facciano parte di un unico condominio o rappresentino due edifici autonomi; perciò, ribadendo che i quesiti devono avere carattere astratto e di comune interesse, il caso verrà trattato in modo generico. Il passaggio attraverso la proprietà altrui rappresenta tecnicamente un’ipotesi di diritto di servitù che consente al suo titolare di sfruttare una utilità attraverso comportamenti che devono essere tollerati dal proprietario dell’immobile servente. Al fine di garantire il giusto equilibrio tra l’utilità percepita e il peso sopportato, l’art. 1069 cod. civ. detta la disciplina sulle opere di manutenzione nel fondo servente affermando due dati di interesse per il caso rappresentato: da un lato è previsto che le spese gravino sul fondo dominante, da individuarsi nella palazzina B, salvo che l’atto costitutivo disponga diversamente; dall’altro specifica la partecipazione alle spese da parte del fondo servente, palazzina A, qualora i lavori gli arrechino vantaggio. Dal momento che le spese sono già contemplate dal regolamento condominiale, occorrerà verificare se il criterio di ripartizione comprende anche i condomini della palazzina B. Nel silenzio del regolamento e considerando che la riparazione del cancello produce eguale vantaggio per entrambi gli edifici, l’intervento di manutenzione andrà sostenuto al 50% dalle due palazzine. Infine va rilevato come il cancello ha una funzionalità di sicurezza sicché, in caso di rifiuto a seguito di una diffida, pare legittimo l’instaurazione di un giudizio d’urgenza secondo le norme del codice di procedura civile che regolano la materia garantendo celerità e compiutezza di tutela. Il discorso cambia se le due palazzine fanno parte di uno stesso condominio o supercondominio, dovendo partecipare entrambe alle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria di una parte comune, ossia del cancello.(Avv. Giuseppe Bassu)
