La Nuova Sardegna

Durante una assemblea condominiale riunita regolarmente in seconda convocazione, si è proceduto alla votazione per il conferimento dell’incarico per il servizio di pulizia aree condominiali sulla base di due preventivi (A e B). Alla votazione sono risultati presenti 35 condomini su 84 per 461,63 millesimi. A favore del preventivo A hanno votato 22 condomini su 35 per 262,66 millesimi mentre il resto ha votato per il preventivo B o si è astenuto. L’amministratore ha spiegato che la votazione non era valida perché non era stato raggiunto il quorum. I votanti il preventivo A hanno ritenuto valida la delibera perché la maggioranza necessaria per la delibera (35/84 e 461,63 millesimi) era presente tra votanti e astenuti. Chi ha ragione?

Colgo l’occasione per ricordare che i quesiti devono avere carattere generico, al contrario di quanto proposto. In ogni caso il problema verrà affrontato in generale e rispolverando le nozioni di aritmetica, imposte dal tenore del caso proposto. La riforma del condominio negli edifici ha rafforzato i sistemi di votazione all’interno dell’assemblea al fine di rendere la decisione, vincolante per tutti i condomini, più democratica e attenta ai diritti di ciascun condomino. Il nuovo art. 1136 co. 3 cod. civ. prevede dei quorum costitutivi e deliberativi il cui rispetto è necessario per la validità della delibera. In seconda convocazione, come nel caso rappresentato, l’assemblea è regolarmente costituita con la partecipazione, anche mediante delega, di 1/3 dei condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio secondo le tabelle millesimali adottate. Per quanto riguarda il quorum deliberativo è richiesta la maggioranza dei partecipanti purché rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio. Come si comprende, i quorum descritti si presentano secondo due elementi: la maggioranza per tese e la rappresentanza per valore. Non sono valide le delibere che, pur adottate dalla maggioranza degli intervenuti, non siano in grado di rappresentare 1/3 del valore del condominio. Dai dati forniti risulta il voto favorevole al preventivo A da parte della maggioranza dei condomini ma questa componente non rappresenta un terzo del valore dell’immobile poiché raggiunge soltanto 262,66 millesimi. Pertanto la decisione adottata non appare legittima in quanto contraria al quorum deliberativo richiesto dalla legge.(Avv. Giuseppe Bassu)