La Nuova Sardegna

Recentemente si è svolta nel mio condominio l’assemblea annuale a cui non ho partecipato per mia scelta mentre erano presenti cinque condomini su un totale di nove. L’assemblea ha deliberato di richiedere preventivi per la stipula di un’assicurazione dello stabile a copertura sia delle parti del fabbricato condominiali che private e della creazione di un fondo cassa in caso di eventuali lavori straordinari. Posso rifiutare la stipula del contratto di assicurazione condominiale, dato che alla mia proprietà ci penso autonomamente? Posso rifiutare il pagamento di una ulteriore quota per creare un fondo cassa?

Qualsiasi edificio presenta pericoli che possono provocare danni ai terzi oppure agli stessi proprietari dei singoli appartamenti. Per limitare il rischio e tutelarsi da richieste di risarcimento, si sta affermando la prassi, assolutamente condivisibile, stipulare un contratto di assicurazione a favore del condominio. È ormai patrimonio genetico di ogni condominio il contenuto dell’art. 1137 co.1 cod. civ. che sancisce l’obbligatorietà delle delibere assembleari per tutti i condomini. La legge non obbliga il condominio a munirsi di una copertura assicurativa ma, ove si raggiunga una delibera in assemblea rispettosa dei quorum legali, tutti i condomini sono tenuti a partecipare alla spesa. Nel quesito proposto non viene indicato se l’assemblea si è tenuta in prima o seconda convocazione laddove tale elemento risulta fondamentale: nel primo caso la delibera sarebbe invalida per mancanza del quorum costitutivo; nel secondo caso sarebbe legittima ed efficace. La tipologia di polizza assicurativa è rimessa alle scelte di opportunità dell’assemblea che può optare anche per l’assicurazione globale del fabbricato dove sono coperte tutte le parti dell’edificio, comprese quelle private. Nulla vieta a ciascun proprietario di stipulare un’altra polizza relativa al proprio appartamento ma ciò non giustifica l’esclusione dalle spese per l’assicurazione condominiale. Discorso diverso merita invece il pagamento della quota per la creazione di un fondo cassa poiché l’art. 1135 n.4 cod. civ. prescrive l’obbligo di “costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. Come si comprende dal contenuto della disposizione, confortato dalla giurisprudenza della Suprema Corte, ai fini della costituzione di un fondo cassa è necessario indicare con puntualità i lavori, nel nostro caso straordinari, che si devono tenere durante l’anno. Tale specificità non parrebbe risultare dal quesito rappresentato che si riferisce invece a lavori futuri, incerti e non determinabili onde l’impugnabilità della delibera.

Avvocato Giuseppe Bassu