Libertà di “bed & breakfast” in casa propria

La legge ammette ampia diponibilità della propria abitazione, anche quando sia inserita in un contesto condominiale

Gentile avvocato Bassu, vorrei sapere se nei miei due appartamenti (attaccati), in una zona turistica della Sardegna, posso aprire un’attività di “bed and breakfast”. Devo chiedere autorizzazione al condominio? Ho sentito da alcuni condomini che dovrei corrispondere loro una certa somma. È vero?

Le attività ricettive, destinate ad ospitare persone e prestare loro alcuni servizi, sono sottoposte ad una normativa pubblicistica diretta a garantire l’interesse generale.

Dal punto di vista civilistico, invece, la legge ammette un’ampia libertà di disposizione della propria abitazione, anche quando sia inserita in un contesto condominiale.

L’attività di alloggio e colazione è subordinata al rispetto di alcune norme di sicurezza, igiene e ospitalità che devono essere possedute dall’immobile.

La disciplina specifica è contenuta nella legge regionale numero 27/1998 che prevede una serie di autorizzazioni da richiedere alla competente amministrazione. Oggi, tuttavia, è possibile procedere attraverso la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) che, ai sensi dell’articolo 19 della Legge 241/90, consente di svolgere l’attività senza l’ottenimento delle autorizzazioni richieste purché i successivi poteri di verifica della pubblica amministrazione non impediscano l’esercizio per carenza dei presupposti.

Dal punto di vista civilistico, l’esistenza di un condominio non pregiudica l’apertura di un’attività ricettiva poiché ogni unità immobiliare può essere utilizzata dal proprietario come meglio ritiene purché non rechi pregiudizio agli altri condomini o alle parti comuni dell’edificio.

Sul punto è intervenuta anche la Corte di Cassazione che  ha escluso la necessità di cambiare destinazione economica dell’appartamento sito in un condomino e adibito a “bed & breakfast”. Non solo, la Suprema Corte ha riconosciuto la libertà di iniziativa economica, sancita dall’articolo 41 della Costituzione, ammettendo la compatibilità dell’attività di affittacamere e bed and breakfast con la destinazione abitativa dell’appartamento.

Infine le limitazioni eventualmente presenti nel regolamento condominiale possono essere superate qualora vietino attività pregiudizievoli per gli altri condomini. Infatti, l’apertura di un bed&breakfast non implica il disturbo degli altri condomini che pertanto non pare possano vantare diritti o richieste di indennizzi, salvo violazione delle regole sui rapporti di vicinato.

Avvocato Giuseppe Bassu

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