La Nuova Sardegna

Abito in un piccolo condominio di quattro piani, privo di amministratore, dove continuamente si ripetono infiltrazioni d’acqua nel mio appartamento dalla terrazza che appartiene al condomino dell’ultimo piano. A causa di queste infiltrazioni si è creata umidità nella volta del mio appartamento che mi costringerà a dover fare costosi lavori. La ditta che ho contattato dice che se non si interviene si rischia la tenuta del soffitto e il cedimento. Il proprietario della terrazza non vuole intervenire sostenendo che per coibentare la terrazza è necessario dividere le spese.

Con l’avvicinarsi della stagione delle piogge, oltre ai funghi crescono i battibecchi condominiali legati ad infiltrazioni d’acqua. Vediamo di fare un po’ di chiarezza. Tutti i condomini, come ormai è noto, sono tenuti a partecipare alle spese per la manutenzione e conservazione delle cose comuni, essendo loro interesse custodire l’edificio dall’usura del tempo e dal naturale deterioramento. Il lastrico solare, o terrazza a livello, figura tra le parti comuni indicate dalla legge sebbene il regolamento condominiale o l’atto di acquisto possono attribuire ad un condomino la proprietà esclusiva dell’area di copertura dell’edificio. Nel caso rappresentato risulta che la terrazza appartenga al condomino dell’unità immobiliare collocata al vertice dell’edificio che, anche se proprietario esclusivo, non può esimersi dall’intervento di riparazione. L’ art. 1126 cod. civ. prevede che i costi per la riparazione o ricostruzione del lastrico solare siano a carico del proprietario esclusivo per un terzo della spesa mentre i restanti due terzi devono essere ripartiti fra tutti i condomini in base ai millesimi. La ragione di tale norma va rinvenuta nella funzione di copertura dell’intero stabile assunta dalla terrazza a livello, ancorché in proprietà esclusiva di un condomino. Nel caso rappresentato si pone l’ulteriore problema relativo al risarcimento dei danni verificatisi presso l’appartamento del piano sottostante al lastrico solare. Recentemente la Cassazione, motivando squisitamente e ampiamente dal punto di vista giuridico una questione considerata “bagattellare”, ha riconosciuto la responsabilità di tutto il condominio non solo in quanto custode dell’edificio ma anche in virtù del mancato intervento, nella riparazione della terrazza, in violazione dell’obbligo sancito dalla legge. Pertanto, previo esame delle circostanze concrete, parrebbe possibile agire secondo l’azione di danno temuto di cui all’art. 1172 cod. civ. dal momento che, come rilevato dall’impresa contattata, vi è il rischio di un danno particolarmente grave alla singola unità immobiliare, ossia il cedimento del soffitto.

Avvocato Giuseppe Bassu