La Nuova Sardegna

La mia società ha acquistato un terreno e un capannone. Con il venditore è stato fatto un contratto preliminare dove venivano indicati i dati catastali dell’area da acquistare. Prima di andare dal notaio sono variati alcuni numeri di parcella a causa di alcuni lavori già eseguiti. Una zona di parcheggio non è stata menzionata dal contratto perché ha una parcella diversa e nella visura catastale risulta ancora di proprietà del venditore. Ho provato a parlarci ma non vuole saperne di cedere quella parte. Posso costringerlo a cederla?

Così come in cucina vige la regola “prima le cozze e poi il sugo”, nella contrattazione immobiliare si rende necessario un collegamento tra il contratto preliminare e quello definitivo al fine di realizzare il programma economico perseguito dai contraenti. La difformità tra preliminare e definitivo, lamentata nel quesito, si riferisce all’oggetto del contratto ossia all’immobile compravenduto. La Cassazione ha affermato che una tale differenza contenutistica consente una presunzione di conformità del nuovo accordo alla reale volontà delle parti salvo prova contraria. La Suprema Corte valorizza il dato testuale contenuto nel contratto definitivo in quanto è lecito presumere che un’eventuale alterazione degli interessi sarebbe stata di ostacolo alla sua stipulazione. Naturalmente è ammessa la prova contraria tesa a dimostrare la sopravvivenza di clausole inserite nel preliminare purché supportate da un documento scritto, circostanza che non pare presente nel caso rappresentato. Tuttavia dal momento che la difformità ricade sull’oggetto del contratto, pur non inficiando il consenso manifestato, parrebbe legittima una pretesa risarcitoria a titolo di responsabilità precontrattuale poiché il venditore avrebbe dovuto comunicare la realizzazione dei lavori che hanno determinato la variazione catastale e impedito il riferimento in sede di rogito. Il caso proposto si presta a un’ulteriore interpretazione. Qualora siano state allegate le planimetrie dell’area acquistata si può individuare il bene acquistato mediante riferimento a questa documentazione. La Cassazione ha ritenuto non essenziali i dati catastali purché il bene sia determinato. In questo modo, l’acquirente potrebbe agire attraverso le azioni a tutela della proprietà e ottenere l’area di parcheggio senza passare da una pronuncia che obblighi la controparte a vendere. (Avv. Giuseppe Bassu)