La Nuova Sardegna

Sassari

La buona fede è lo scudo dell’acquirente

La buona fede è lo scudo dell’acquirente

Causa civile 12 anni dopo l’errore di uno dei venditori di una casa. Tutti hanno ragione, ma potrebbe scattare l’usucapione

30 novembre 2016
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Nel 2004 A, B e C (B con procura speciale per il coniuge D) hanno venduto a E un appartamento all’ultimo piano di un condominio. Nell’atto di vendita si è attribuita a E anche la proprietà esclusiva del lastrico solare, ma di tale vendita non si fa riferimento nella procura speciale. La causa in corso fra eredi di D ed E tende a riportare il lastrico fra i beni condominiali. È giusto far presente che la volontà di D non è stata espressa nella procura in merito alla cessione della terrazza?

In primo luogo si tratta di valutare quali effetti giuridici siano stati prodotti dall’atto di vendita, ancorché stipulato da un rappresentante oltre gli eventuali limiti dei poteri conferitigli. Il contraente che in buona fede abbia contrattato con un rappresentante privo dei necessari poteri (o in eccesso rispetto a quelli conferitigli) ha diritto al risarcimento del danno che abbia sofferto. La vendita di un bene altrui non produce effetti in generale traslativi immediati. Peraltro la legge contempla alcuni casi particolari. Nel caso in esame non sembra applicabile l’art. 1478 del Codice Civile (“Vendita di cosa altrui”) poiché il signor B non avrebbe imprecisamente dichiarato che i diritti sul lastrico solare erano i suoi, ma avrebbe correttamente indicato che quei diritti appartenevano al suo coniuge D. Pertanto non sarebbe stato tenuto a procurarne l’acquisto a favore di E. Avendo invece effettuato la vendita dei relativi diritti sul lastrico in nome del detto coniuge D, ci si può domandare se tra i coniugi B e D vigesse il regime patrimoniale della separazione dei beni o quello della comunione legale. Per il caso che la quota di B e D appartenesse loro in regime di comunione legale la vendita dell’intera quota dei due coniugi non sarebbe più annullabile decorso un anno dalla trascrizione dell’atto (art. 184 cod.civ.). Diversamente, se il regime patrimoniale dei coniugi era quello della separazione dei beni, mentre la vendita della sub quota di B sarebbe efficace, per la sub quota di D si dovrebbe valutare se, successivamente alla stipula dell’atto, si possano essere prodotti gli effetti di una usucapione abbreviata (in genere decennale o, per i fondi rustici siti in comuni montani, quinquennale), in base all’art. 1159 cod.civ. Questo articolo prevede che, per il caso di acquisto in buona fede in presenza di un titolo idoneo debitamente trascritto (quindi stipulato davanti ad un notaio), l’acquirente acquisti il diritto di proprietà purchè ne abbia avuto il possesso pacifico ed ininterrotto per la durata prescritta. In tale caso il decorso del termine previsto dalla legge prima della trascrizione della domanda giudiziale avrebbe sanato gli effetti del trasferimento a favore di E.

Ufficio studi del Consiglio notarile di Sassari, Nuoro e Tempio

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