A volte i debiti del venditore passano di mano

Il caso dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente

Sto acquistando un appartamento e chi sta vendendo ha debiti pregressi per lavori fatti nel palazzo. Gentile avvocato Bassu, volevo sapere se c’è pericolo che vengano addebitati al sottoscritto. Cordiali saluti.

La responsabilità per i debiti dei singoli condomini verso il condominio è disciplinata dalla legge in maniera tale da garantire la solvenza dei pagamenti sia attraverso i poteri di recupero delle somme, riconosciuti all'amministratore, sia mediante un particolare sistema di continuità tra venditore e acquirente dell'unità immobiliare.

Dagli elementi forniti nel quesito si comprende come il lettore abbia acquistato un appartamento in un condominio dove sono stati fatti dei lavori sulle parti comuni e conseguentemente sono state ripartite le quote di pagamento.

Occorre distinguere i rapporti intercorrenti tra il condominio e l’acquirente e poi quelli tra quest’ultimo e il venditore.

Sul punto, l’articolo 63 comma 4 disp. att. cod. civ. prevede che l’acquirente di un’unità immobiliare è obbligato, unitamente al precedente condomino, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. La disposizione richiamata, dunque, si riferisce alle spese condominiali deliberate in un determinato arco temporale sicché gli oneri pregressi rimangono a carico del solo venditore. Andrà quindi verificato se i lavori eseguiti nel palazzo sono riconducibili almeno all’anno precedente al rogito e ciò sulla base delle delibere assembleari che hanno disposto i lavori.

In caso positivo l’acquirente non potrà sottrarsi al pagamento delle spese, ma potrà poi rivalersi nei confronti del venditore.

Nel rapporto “interno” tra compratore e venditore, infatti, rimane la titolarità dell’obbligazione su chi rivestiva la qualità di condomino al momento della delibera dei lavori e della ripartizione delle spese.

Come affermato dalla Corte di Cassazione, quando le spese per lavori anche straordinari siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio in forza della disposizione prima richiamata.

Dunque . . . occhi aperti.

Avvocato Giuseppe Bassu

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