La Nuova Sardegna

Olbia La direzione è ormai quella. Bolla immobiliare. In altre parole, i prezzi delle case superano nettamente quello che è il valore reale. Da una parte gli appartamenti in affitto quasi scomparsi dal mercato, dall’altra le case messe in vendita a peso d’oro: chi va alla ricerca di una sistemazione in città farebbe prima a sventolare bandiera bianca. Ed è proprio sul mercato delle vendite che si concentra l’ultima analisi dell’agenzia Brili-Brilas, che ha messo a confronto le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle entrate, riferite al primo semestre 2026, e i prezzi richiesti negli annunci pubblicati a settembre sui portali Immobiliare.it e Idealista.it. «Nelle principali zone urbane di Olbia – spiegano dall’agenzia – i valori centrali degli intervalli Omi relativi alle abitazioni civili in stato conservativo normale oscillano indicativamente tra 1.400 e 1.925 euro al metro quadrato. Negli annunci, invece, le richieste raggiungono frequentemente valori compresi tra 2.300 e 3mila euro». Poi la precisazione: «Le quotazioni Omi rappresentano intervalli statistici di riferimento e non il valore esatto di ogni singolo immobile. I prezzi pubblicati sui portali, invece, esprimono le richieste iniziali dei venditori e non necessariamente gli importi ai quali si concludono le compravendite. Non sarebbe quindi corretto interpretare automaticamente l’intera differenza come una sopravvalutazione. Resta però evidente il rischio di confondere il prezzo desiderato con quello effettivamente riconosciuto dal mercato».

Aspettative

L’analisi dell’agenzia individua tra le principali criticità la formazione delle aspettative economiche dei proprietari. Significa che, spesso, il prezzo di vendita viene influenzato da informazioni informali, racconti di compravendite eccezionali, valutazioni non documentate e considerazioni personali. «Una casa può rappresentare anni di sacrifici, ricordi familiari e investimenti – sottolineano da Brili-Brilas, di cui è titolare Lino Mura –. Elementi comprensibilmente importanti per chi vende, ma che non si traducono automaticamente in un maggiore valore. Anche le necessità finanziarie del proprietario, come acquistare un’altra abitazione o estinguere un mutuo, possono condizionare il prezzo richiesto senza modificare la disponibilità degli acquirenti a pagarlo». La stessa analisi richiama anche la responsabilità degli operatori immobiliari: «Una valutazione eccessivamente ottimistica, formulata soltanto per ottenere un incarico di vendita, rischia di produrre l’effetto opposto: immobili che restano sul mercato per mesi, riduzioni successive del prezzo e perdita di interesse da parte dei potenziali acquirenti».

Olbia nel dettaglio

La situazione riguarda diverse realtà della Sardegna, ma il caso di Olbia, secondo Brili-Brilas, assume comunque un significato particolare: «La città è contemporaneamente un importante centro residenziale, un polo economico e una porta d’accesso alle principali destinazioni turistiche. La presenza di mercati differenti rende indispensabile distinguere il valore delle abitazioni urbane da quello delle seconde case nelle località costiere. Un appartamento nel centro di Olbia non può essere valutato utilizzando automaticamente come riferimento una proprietà a Porto Rotondo o in Costa Smeralda. Lo stesso principio riguarda il resto della Sardegna, dove i mercati delle città, dei centri dell’interno e delle destinazioni balneari rispondono a dinamiche diverse. Non esiste, quindi, un unico prezzo regionale capace di rappresentare correttamente il valore di ogni immobile. Localizzazione, stato manutentivo, efficienza energetica, qualità costruttiva e domanda effettiva devono essere analizzati caso per caso». Detto questo, bisognerebbe tenere conto anche della distanza tra immobili nuovi e vecchi. «Nella zona di viale Aldo Moro, la differenza tra i valori centrali Omi delle abitazioni in stato normale e di quelle in stato ottimo raggiunge il 23,4% – proseguono dall’agenzia –. A Olbia Ovest si attesta al 18,4%. Questi scostamenti non rappresentano automaticamente il divario tra nuovo e usato, ma dimostrano l’importanza dello stato conservativo e delle caratteristiche qualitative nella valutazione. Un’abitazione costruita decenni fa, magari bisognosa di interventi, non può essere equiparata senza adeguate verifiche a una nuova. Il quadro nazionale suggerisce poi una possibile fase di maggiore selettività. Secondo l’Istat, nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni in Italia sono cresciuti del 4% su base annua, mentre nel Sud e nelle Isole l’incremento si è fermato al 2,6%. Le abitazioni nuove hanno registrato un aumento del 5%, contro il 3,7% di quelle esistenti. L’analisi porta a ipotizzare per Olbia una crescita nominale media dei valori immobiliari compresa tra l’1% e il 3% nel 2027. Si tratta di uno scenario indicativo, non di una previsione ufficiale».