La Nuova Sardegna

Affitti brevi verso una stretta europea nell'ottica della proporzionalità e del riequilibrio. Tetto alle notti, limiti nei centri storici e più poteri ai Comuni, ecco cosa prevede il Piano casa UE dal 2026. 

Verso un cambio di passo nel rapporto fra turismo e diritto di avere un tetto sotto il quale vivere. L'Unione europea si prepara a intervenire in modo strutturale sul discusso mercato degli affitti brevi. In sostanza si tratta dell'introduzione di un perimetro normativo comune, fondato sul principio chiave della proporzionalità.

• Home sharing a rischio?

La risposta è no. Bruxelles non intende staccare la spina all’home sharing, o mettere divieti assoluti alle attività extra-alberghiere. Ma intende evitare che la rendita di breve periodo diventi, in alcune città, un fattore strutturale di esclusione abitativa a danno dei residenti, per favorire gli affitti brevi in modo incondizionato.

• Piano casa europeo

E questo soprattutto nei centri storici e nelle zone ad alta pressione turistica. Così la regolazione del mercato delle locazioni brevi entra formalmente nella cornice del Piano casa europeo, recentemente presentato dalla Commissione e destinato a tradursi, entro la fine di quest'anno, in un apposito regolamento UE. 

• Dove

Il cuore della futura normativa sarà l'individuazione delle aree sotto stress abitativo. Non ci sarà una regola uniforme valida per tutti i territori, ma regole differenziate e con un ruolo chiave delle amministrazioni locali. Le limitazioni potranno essere applicate soltanto laddove la pressione degli affitti brevi risulti particolarmente intensa.

• I Comuni

Saranno i Comuni a giocare un ruolo chiave. Le amministrazioni locali, sulla base di criteri condivisi e con maggiori certezze giuridiche, potranno adottare misure per controbattere all'impatto negativo degli affitti brevi, preservandone al contempo il valore economico. Il loro compito sarà quello di trovare un equilibrio e una proporzione tra locazioni ai turisti e locazioni ai residenti. Saranno così gli stessi Comuni a poter dichiarare specifiche aree come sature, utilizzando misure restrittive mirate a decongestionare il mercato locativo.

• Gli strumenti: notti e tetto massimo 

Tra gli strumenti che potranno essere attivati, nelle zone sotto stress abitativo, c'è anche la possibilità di introdurre un tetto massimo annuale alle notti affittabili o vendibili. Si tratta di una misura già applicata in alcune città del continente, che mira a reprimere l'uso puramente speculativo degli immobili e a favorire il ritorno verso forme di locazione più stabili, come i contratti a lungo termine o a canone concordato.

• Affitti brevi e alta stagione

Un'altra opzione allo studio riguarda la stagionalità. Infatti, le istituzioni comunitarie ritengono che, in alcuni contesti, sia opportuno consentire gli affitti brevi soltanto nei mesi di alta stagione, imponendo - per il resto dell'anno - l'utilizzo degli immobili per finalità ritenute più meritevoli di tutela, come l'affitto agli studenti universitari provenienti da altre località. 

• Gli Host

Un altro passaggio significativo della riforma europea sugli affitti brevi riguarda la distinzione tra host professionali e non professionali. L’UE intende così tracciare una linea più netta tra chi gestisce numerosi immobili come una vera e propria attività imprenditoriale e chi affitta occasionalmente una stanza o una seconda casa, per integrare il proprio reddito con una libera rendita immobiliare.

A completare il quadro normativo contribuirà altresì il regolamento europeo 2024/1028, già approvato e operativo dal 2026. Integrandosi con il CIN - Codice Identificativo Nazionale (in vigore dal 2025 nella finalità di mappare ogni singola struttura ricettiva), la normativa include regole comuni sull'identificazione degli immobili e sulla condivisione dei dati da parte delle piattaforme online, consentendo alle autorità nazionali e locali un monitoraggio più accurato e trasparente del fenomeno, anche e soprattutto dal punto di vista fiscale.