La Nuova Sardegna

Vorrei conoscere l’eventuale fattibilità e i costi della donazione a mia moglie, comproprietaria al 50%, della mia quota paritaria di un appartamento a Sassari, con valore catastale di 171 mila euro. Spiego la nostra situazione. Siamo sposati dal 1978 e dopo il matrimonio ho ereditato una casa in un paese dove ho portato la mia residenza fiscale e anagrafica per poter usufruire di agevolazioni fiscali, mantenendo il mio abituale domicilio a Sassari. Oggi mi trovo a pagare a Sassari, per quel 50% che per me risulta seconda casa, circa 1000 euro l’anno tra Imu e Tasi. Come posso regolarizzare, nel rispetto delle leggi, la nostra posizione anagrafico fiscale? Siamo coppia monoreddito (io pensionato dal 2008) con due figli maggiorenni e che non vivono con noi.

Nessuna norma vieta la donazione tra coniugi: è quindi certamente possibile stipulare il relativo atto. Bisogna però fare una considerazione preliminare. Nella sua lettera si parla di una casa di cui sua moglie è comproprietaria al cinquanta per cento. Questo mi lascia pensare che l’abbiate comprata insieme. È importante sapere se prima o dopo il matrimonio e, in questo secondo caso, se prima o dopo il 1 settembre 1975, e, ancora, se tra voi vige il regime della separazione o della comunione legale dei beni. Qualora, infatti, la comproprietà derivi da un acquisto in comunione legale, nessuno dei due coniugi può disporre (non solo donare alla moglie o ad altri, ma neppure vendere o comunque trasferire a terzi) la propria metà dei beni. Il regime della comunione legale crea, infatti, una comproprietà di patrimonio e non una comproprietà sui singoli beni. Potrebbe, quindi, essere necessario fare precedere l’atto di donazione da una convenzione matrimoniale che muti il vostro regime patrimoniale da “comunione legale dei beni” a “separazione dei beni”.

Per quanto attiene al costo, già quella sopra indicata è una variabile di non poco rilievo (può infatti incidere per oltre mille euro). Altre variabili sono il fatto che per sua moglie l’acquisto sia di prima o seconda casa. Semplificando di molto le condizioni per determinare il concetto di prima casa, può essere prima casa se sua moglie non è titolare di altre case a Sassari o di altre case o quota di comproprietà su altre case acquistate con le agevolazioni prima casa anche in altri Comuni. Se la donazione ha ad oggetto una “prima casa”, sua moglie pagherà due imposte fisse di trascrizione e voltura (Euro 400), bolli (Euro 230), emolumenti di Conservatoria e Catasto (Euro 90) per un totale di spese pari ad Euro 720 oltre alla parcella notarile.

Qualora, viceversa, non fosse prima casa, le due tasse fisse di trascrizione e voltura verrebbero sostituite da due imposte proporzionali (2% + 1%) complessivamente del 3% sul valore della quota donata (euro 171.000:2 = euro 85.500x3% uguale euro 2.565,00). Per quanto riguarda l’onorario notarile, non è possibile indicare una cifra precisa in quanto, essendo venute meno le tariffe notarili, ciascuno di noi può valutare la propria prestazione con maggiore o minore considerazione del proprio valore professionale e dei costi della struttura di cui dispone. Bisogna anche considerare che ciascuno di noi dedica maggiore o minore attenzione al cliente facendo precedere l’atto da uno o più colloqui diretti a verificare il suo esatto valore e le sue relative esigente o accontentandosi di verificarne la volontà in sede di stipula. Ciascun notaio ha, insomma, sia nei “prezzi” che nei “servizi” differenti livelli di qualità non sempre proporzionali gli uni agli altri. Cerchi, quindi, anche chiedendo un colloquio con più di uno, un notaio di fiducia da cui farsi fare un preventivo più preciso. Per non sfuggire alla domanda posso solo dirle che le “vecchie tariffe” non più in vigore, ma che ancora oggi costituiscono, per molti un riferimento prevedevano, per un atto del valore di € 85.500,00 un onorario, comprensivo di Iva di euro 2.200,00 cui vanno sommate le spese anzidette. Non mi è chiarissima la domanda riguardo alla “regolarizzazione” della vostra posizione anagrafico-fiscale. È evidente che le dovrei rispondere con un perentorio «ritrasferisca la sua residenza a Sassari» nella casa dove abitualmente abita e consideri la casa in paese come seconda casa (eviterà così anche i costi della donazione). Deve però considerare che ai fini Imu, Ici, etc., la “prima casa” non è, come ai fini delle imposte indirette, la casa acquistata per prima nel proprio luogo di residenza, ma è, invece, quella destinata ad “abitazione principale del soggetto passivo”. La residenza anagrafica fa solo presumere tale condizione. In sintesi: anche qualora lei doni la casa a sua moglie non può essere certo di avere le agevolazioni “prima casa” per l'una e l’altra abitazione in quanto, vivendo lei a Sassari, la residenza anagrafica in paese non le assicura la agevolazioni per la casa di paese non essendo, quest2ultima, la sua abitazione principale.(Ufficio studi Consiglio notarile)