La Nuova Sardegna

Sto valutando di investire i miei risparmi nell’acquisto di un piccolo appartamento al mare, messo in vendita ad un prezzo interessante; per me sarebbe una seconda casa. Nei miei programmi vi sarebbe quello di tenere l’appartamento per qualche anno e quando andrò in pensione rivenderlo per acquistarne uno più grande utilizzando anche parte dei soldi della liquidazione. Qualche amico sostiene che nell’atto dovrò necessariamente indicare il prezzo al quale effettivamente acquisterò l’appartamento; altri ritengono che posso indicare il valore catastale. Qualcuno afferma inoltre che qualora dovessi rivendere l'immobile, dovrò pagare di nuovo le tasse. Potete darmi chiarimenti?

I suoi amici hanno tutti una parte di ragione. Con la legge finanziaria del 2006 (art. 1 comma 497 della legge 23 Dic. 2005 n°266 ) si è introdotto il così detto meccanismo del prezzo-valore. Tale meccanismo, in ipotesi più limitate rispetto alle precedenti, consente di pagare le imposte sul valore catastale a prescindere dal reale valore di mercato e dal corrispettivo indicato in atto. La norma, infatti, individua la base imponibile di alcuni atti non più nella maggior somma tra il prezzo ed il valore di mercato, ma,più semplicemente nel valore catastale dell’immobile e ciò a prescindere dal valore reale o dal corrispettivo dichiarato. Nella norma vi è un chiaro intento educativo per il contribuente; non vi è più la necessità di occultare parte del corrispettivo, l’agevolazione prescinde dal prezzo. Quali i requisiti per godere di tale beneficio? la norma consente l’utilizzo del prezzo-valore negli atti di cessione a titolo oneroso (vendite, datio in solutum etc) nei confronti di persone fisiche (non quindi in favore di società od associazioni ) che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e loro pertinenze. È limitata alle ipotesi in cui l’atto sia assoggettato all’imposta di registro (acquisti da privati e da società che non abbiano edificato l’immobile o lo abbiano edificato da più di cinque anni) . La volontà di volerne usufruire deve essere espressa al notaio all’atto dell’acquisto. Non interessa che sia la prima o la seconda casa; è necessario e sufficiente che sia un’abitazione o una sua pertinenza.

Si diceva prima che il prezzo dichiarato in atto è indifferente ai fini della tassazione. Ma, al riguardo, è bene essere più precisi. La norma prevede,infatti, che il prezzo sia indifferente purché sia il prezzo vero. Ai sensi del comma 498 della legge anzidetta, in caso di occultamento anche parziale del corrispettivo pattuito, le imposte saranno dovute sull’intero prezzo e si applicherà una sanzione amministrativa che può arrivare fino al 100% della differenza tra quanto pagato in sede di atto e quanto ricalcolato a seguito della nuova liquidazione dell’imposta. Occultare il corrispettivo diviene quindi non più un vantaggio ma un grosso rischio. Si deve ancora precisare che l’Amministrazione Finanziaria può accertare il valore di qualsiasi atto ,ivi compresi quelli soggetti a prezzo valore, anche nelle ipotesi in cui le parti non osservino il disposto dell’art.35 comma 22 del decreto legge 4 luglio 2006 n°223, norma che prevede di indicare le esatte modalità di pagamento del corrispettivo La garanzia di risparmio la si ottiene quindi solo dichiarando il vero e solo utilizzando mezzi di pagamento ammessi dalla attuale normativa antiriciclaggio. Si raccomanda pertanto di pagare l’intero corrispettivo con assegni o bonifici; mai con denaro contante. L’aver dichiarati il prezzo reale può poi rivelarsi motivo di risparmio al momento in cui l’immobile dovesse essere rivenduto. La rivendita nel quinquennio è infatti soggetta a plusvalenza (salvo che per le case adibite ad abitazione). Partire da un prezzo di acquisto alto potrebbe essere assai conveniente nell’ipotesi che prospetta di una rivendita a breve, le plusvalenze si determinano infatti per differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto maggiorato deli oneri accessori. Anche il venditore avrà un vantaggio dal dichiarare il prezzo vero non essendo altrimenti costretto a gestire imbarazzanti somme di denaro contante. Riassumendo: sì al vero prezzo, no all’uso di contante per il pagamento. Occultare il corrispettivo è solo dannoso sia da un punto di vista fiscale che sostanziale.

Ufficio studi del Consiglio notarile dei distretti riuniti di Sassari, Nuoro e Tempio Pausania