La Nuova Sardegna

Avvocato Bassu, ho acquistato un immobile con gli sgravi fiscali previsti dalla legge per l’acquisto della prima casa. Dopo 4 anni l’ho rivenduto e il mese successivo ho firmato il compromesso (senza registrarlo) per comprarne un altro. Ora, a distanza di due anni, mi è arrivata una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate, secondo la quale dovrei pagare una sanzione. Dipende dalla mancata registrazione del compromesso? Se sì, posso registrarlo ora?

L’acquirente di un immobile può fruire del beneficio fiscale previsto per l’acquisto della prima casa in presenza delle condizioni individuate dal Testo Unico sull’imposta di registro(D.P.R. n.131/1986). Tuttavia il legislatore ha previsto la decadenza da tale beneficio in una serie di ipotesi ben individuate, tra le quali figura quella in cui, prima del decorso di 5 anni dallo stesso acquisto, sia intervenuta l’alienazione dell’immobile per il quale si è goduto delle richiamate agevolazioni fiscali.

In tal caso la decadenza opererà, salva l’ipotesi in cui il contribuente proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro l’anno successivo all’alienazione del primo. Nel caso in cui così non fosse, saranno dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 % delle stesse imposte. L’elemento che consente all’Agenzia delle Entrate di venire a conoscenza degli intervenuti acquisti e, quindi, ove possibile, di applicare il regime fiscale agevolato per l’acquisto della prima casa è costituito dalla registrazione del contratto di compravendita o del preliminare di vendita (compromesso). Questo deve, pertanto, essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione, oppure entro 30 giorni se è redatto con l’intervento di un notaio, nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico.

Sebbene la legge preveda la possibilità del cosiddetto “ravvedimento operoso”, che consente la regolarizzazione di omissioni ed irregolarità da parte dei contribuenti, esso è escluso qualora la violazione sia già stata contestata dall’Ufficio competente (art. 13, d.lgs n. 472/1997).

Nel caso rappresentato, la mancata registrazione del compromesso ha determinato l’impossibilità, da parte dell'Agenzia delle Entrate, di constatare l’intervenuto acquisto del secondo immobile entro i termini previsti dalle disposizioni di legge.

Quindi, essendo nel suo caso, già intervenuto l’accertamento della violazione, notificatole dall’Agenzia delle Entrate, non sarà possibile ricorrere per sanare l’omissione contributiva.

Avvocato Giuseppe Bassu