La Nuova Sardegna

Nel 1965 quattro persone acquistarono un terreno in comunione così diviso: 2/6 signora A ; 1/6 + 1/6 marito e moglie; 2/6 signora B. Nel 1968 costruite 3 unità abitative con parti comuni senza divisione precostituita. I due piani rialzati hanno mq in più rispetto al piano terra. Il costruttore fece tre scritture private separate indicando in ciascuna piano-persona-prezzo. Tale scrittura privata permette di rivedere le quote originarie sul terreno per adeguarle al fabbricato in vista di una “predivisione” fra i 3 alloggi?

Come principio generale, le quote di 2/6 - 1/6 – 1/6 – e 2/6 spettanti ai titolari sul terreno, si ripercuotono nella proprietà del fabbricato. Per la divisione del fabbricato è dato individuare un aspetto civilistico ed un aspetto fiscale. Dal punto di vista civilistico, i comproprietari possono procedere alla divisione di comune accordo, tenendo conto di quanto ciascuno ha speso in più rispetto agli altri e procedendo ad eventuali conguagli. Se non si raggiunge un accordo – e qui il notaio potrà darvi consiglio - non si potrà fare altro che deferire la soluzione al magistrato. Dal punto di vista fiscale è da tener presente quanto dispone l’articolo 34 della normativa sull’Imposta di Registro (D.P.R. 131/1986). A ciascuno dei condividenti debbono andare beni il cui valore corrisponde ai diritti allo stesso spettanti. Nel nostro caso – su un valore di Euro 300 – ad A e B spettano 100.00 Euro ciascuno ed ai coniugi spettano 50 Euro ciascuno precisandosi che nella divisione, il valore degli immobili può essere determinato in base alla rendita catastale che è il limite minimo per impedire eventuali accertamenti di valore da parte dell’ Agenzia delle Entrate. Se in sede di atto di divisione ad A viene attribuito un valore di 150 Euro e a B o ai coniugi viene attribuito un valore di 50 Euro, la differenza è tassata come compravendita e assoggettata all’aliquota del 9% in luogo dell’1% che si applica alla residua massa divisionale. Se la differenza tra quota di diritto e quota di fatto supera il 5% del valore della quota di diritto, il conguaglio è presunto e l’intera differenza sarà considerata prezzo di una compravendita e ad essa verrà applicato il trattamento tributario più gravoso, anche se i condividenti dovessero dichiarare che non si procede ad alcun conguaglio e anche se la differenza è frutto di accollo di debiti della massa divisionale. (Ufficio studi Consiglio notarile)