La Nuova Sardegna

Il mio condominio ha ricevuto una diffida per pagare i danni provocati dall’allagamento di un locale di esclusiva proprietà di un condomino, collocato al piano terra, intimando un prossimo processo in caso di mancato pagamento. Nella stessa si fa riferimento all’obbligo di custodia che il condominio avrebbe dovuto realizzare sulle cose comuni. Preciso che il palazzo è di nuova costruzione e la causa dell’allagamento è dovuta alla rottura di un canale in muratura per lo smaltimento fognario e alla sua coibentazione che è stata realizzata in modo “superficiale”. Il condominio è custode dell’edificio? E il condominio è davvero responsabile di questi danni?

La responsabilità del custode è una regola di civiltà, oltre che giuridica, ma talvolta non può essergli addebitata per riparare danni provocati da terzi o da fenomeni straordinari. La custodia è una prerogativa che la legge attribuisce a coloro che hanno la reale disponibilità dei beni e quindi possono gestirli, vigilando sui rischi da essi prodotti. Sulla base di questa considerazione, il condominio, come risulta pacifico nelle sentenze della Cassazione, è custode delle parti comuni e può essere chiamato a rispondere, ai sensi dell’art. 2051 cod. civ, dei danni derivanti dalle cose custodite. Per quanto ci interessa, le fognature e i canali di scarico sono parti comuni dell’edificio su cui grava l’onere di vigilanza e di conservazione a carico del condominio, attraverso il suo amministratore, al fine evitare danni a cose e persone. La responsabilità per le cose in custodia, pur essendo svincolata dalla colpa del custode e quindi da una sua condotta colpevole, è esclusa qualora venga dimostrato il caso fortuito o il fatto di un terzo idoneo e sufficiente a realizzare l’evento dannoso. Nel caso rappresentato, il canale di scarico parrebbe realizzato dal costruttore in spregio delle generali regole d’arte previste per l’isolamento e la copertura delle reti fognarie. Se così fosse, il danno sarebbe addebitabile al costruttore con conseguente liberazione del condominio dalla responsabilità. Infatti, l’art. 1669 cod. civ. attribuisce all’appaltatore-costruttore la responsabilità da rovina dell’edificio o, più semplicemente, per gravi difetti della costruzione, purché venga fatta denunzia entro un anno e non siano trascorsi dieci anni dalla consegna. Pertanto, in un eventuale giudizio, il condominio sarebbe legittimato a chiamare in causa il costruttore, per liberarsi dalla responsabilità, dimostrando puntualmente che i danni subiti dal proprietario del magazzino sono conseguenza immediata e diretta dell’imperizia del costruttore.

Avvocato Giuseppe Bassu