La Nuova Sardegna

Per acquistare un immobile, ho stipulato una “proposta di acquisto” con il venditore di una villa che, tramite un’agenzia immobiliare, si impegnava a fornire il certificato di abitabilità dell’immobile. Ho pagato una caparra. Al momento della stipulazione del preliminare di vendita, il venditore non ha consegnato i documenti con motivazioni superficiali. Non ho firmato nulla e sono andato via. Il venditore potrebbe obbligarmi a concludere il contratto?

Quando la contrattazione immobiliare viene frammentata in vari momenti, utili e necessari per la gestione di circostanze non conosciute, da accertare o sopravvenute, incombono una serie di responsabilità e doveri sui contraenti. La stipulazione di una proposta di acquisto di un immobile, diretta ad una successiva conclusione del contratto preliminare, costituisce un accordo vincolante che la Cassazione ha qualificato come “contratto preliminare di preliminare”, pienamente legittimo qualora esista un assetto di interessi concretamente perseguito dalle parti. Nel caso rappresentato si rinviene una sintesi di interessi meritevoli di tutela in quanto il raggiungimento dell’accordo, consacrato nella proposta d’acquisto, ha una funzione ben determinata nella complessiva operazione di compravendita: consentire la produzione dei documenti e in particolare del certificato di abitabilità: qualità essenziale dell’immobile. Attribuire la natura contrattuale allo schema commerciale indicato nel quesito e spesso realizzato nella pratica immobiliare, non è privo di conseguenze poiché consente di intraprendere i mezzi di tutela che la legge prevede. I rimedi esperibili, anche in merito al preliminare di preliminare, sono di due tipi: risoluzione o recesso dal contratto. Nel primo caso, ai sensi dell’art. 1353 c.c., è possibile domandare lo scioglimento del contratto e la restituzione di quanto versato nonché, eventualmente il risarcimento del danno che dovrà essere dimostrato. In alternativa l’art. 1385 c.c. prevede la restituzione, nel vostro caso dal venditore inadempiente, del doppio della caparra senza ricorrere al rimedio risarcitorio. Qualora dovesse essere citato in giudizio per la conclusione del contratto potrà opporsi l’eccezione di inadempimento previsto all’art. 1360 c.c. per il disequilibrio contrattuale creato dalla mancata produzione del documento.

Avvocato Giuseppe Bassu