L’abuso edilizio non può entrare nell’atto
Due gruppi di eredi alle prese con la divisione di due immobili. Uno, di valore e costruito nel 1967, non ha la licenza
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Faccio parte di uno di due gruppi di eredi (che per semplificare distingueremo in A e B) che hanno ereditato, rispettivamente un terzo e due terzi, due beni immobili da una coppia di coniugi sposati e senza figli. Uno degli immobili vale quasi il doppio dell’altro, è stato costruito dopo il settembre 1967 ma non ha la licenza edilizia. Gli eredi del gruppo B, tutti parenti del de cuius uomo, hanno manifestato interesse verso l’immobile in regola e donerebbero a quelli del gruppo A (al quale io appartengo) tutte le loro quote della proprietà contraddistinta dall’altro. Secondo questa proposta, il nostro gruppo dovrebbe fare altrettanto. Uno scambio delle quote, insomma. Prescindendo dal mero valore commerciale degli immobili, qualcuno mi ha fatto notare che la cosa non si può fare in quanto, al momento della firma davanti al notaio dell’atto pubblico, gli eredi devono dimostrare che l’immobile è in regola con tutte le pratiche burocratiche del comune di competenza territoriale, la licenza edilizia primaria o quella ottenuta in sanatoria. È così?
La vigente normativa urbanistica non ammette l’esistenza di immobili abusivi, tanto che in caso di abusi, seppur di lieve entità, sono previste sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, sanzioni penali. Dal punto di vista civilistico, il notaio rogante ha il divieto di ricevere atti pubblici aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, la costituzione di diritti reali o lo scioglimento di comunione aventi ad oggetto tali diritti, quando da essi atti pubblici non risulti, per dichiarazione dell’alienante/condividente, gli estremi del permesso di costruire (o concessione /licenza edilizia) e del permesso in sanatoria (concessione in sanatoria) (articolo 46 d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380 e art. 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47).
Nel caso in cui gli atti pubblici siano stati stipulati senza l’indicazioni dei provvedimenti edilizi autorizzativi è prevista la sanzione della nullità dell’atto, con gravi responsabilità a carico dei notai.
La normativa urbanistica ed edilizia prevede comunque la possibilità di sanare una molteplicità di abusi mediante procedimenti a volte semplici a volte complessi a seconda della tipologia di abuso. Sono previste in tema provvedimenti in sanatoria anche alcune deroghe nella legislazione regionale. Il caso proposto pertanto necessita di un approfondimento dal punto di vista tecnico.
Ufficio studi del Consiglio notarile dei distretti riuniti di Sassari, Nuoro e Tempio Pausania
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