Come si applica il “principio di accessione”
La nuova costruzione appartiene sempre al proprietario del terreno?
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C’è un terreno agricolo, appartenente a tre proprietari diversi. Uno dei proprietari, senza autorizzazione scritta, ma con il consenso verbale, ha costruito una abitazione in una parte del terreno. Poiché uno dei proprietari è defunto, si pone il problema della successione in quanto i figli pretendono la quota parte spettante. Il proprietario che ha costruito in una parte del fondo può pretendere che il terzo spettante sia quello in cui ricade l’abitazione? I figli del defunto possono opporsi a questa pretesa?
Ai sensi ai sensi dell’art. 934 c.c. qualunque costruzione, da chiunque realizzata, sul suolo appartiene al proprietario di questo (c.d. principio di accessione). Tuttavia, secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, la disciplina dell’accessione si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui e non anche alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari sul terreno comune, per le quali devono ritenersi, invece, applicabili le norme in tema di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità alla detta disciplina, cioè con il rispetto delle norme sui limiti del comproprietario all’uso della cosa comune. Le opere realizzate in contrasto con la disciplina della comunione, senza il consenso degli altri condomini, non possono invece considerarsi beni condominiali per accessione, ma vanno considerate appartenenti in via esclusiva al comproprietario costruttore.
La Cassazione sembra inoltre escludere che il consenso all’edificazione possa essere prestato solo verbalmente: «la disciplina dell’accessione contenuta nell’art. 934 c.c. si riferisce solo alle costruzioni (o piantagioni) su terreno altrui e non anche alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari sul terreno comune, per le quali debbono ritenersi, invece, applicabili le norme sul condominio ed, in particolare, la disposizione dell’art. 1120 c.c., che vieta, tra l’altro, le innovazioni che rendano alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento di altri condomini, a meno che non vi sia il consenso di questi, nella forma scritta richiesta, a pena di nullità, per la costituzione di diritti reali su beni immobili» (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 1996, n. 3657).
Ufficio studi del Consiglio notarile dei distretti riuniti di Sassari, Nuoro e Tempio
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