In questi casi il cortile è soggetto al regime di condominio parziale
Abito in un condominio dove c’è un piccolo cortile che appartiene, come da atto di proprietà, solo ai due proprietari del piano terra e a quelli del piano interrato. Abbiamo deciso di rifare la...
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Abito in un condominio dove c’è un piccolo cortile che appartiene, come da atto di proprietà, solo ai due proprietari del piano terra e a quelli del piano interrato. Abbiamo deciso di rifare la facciata del palazzo. Sarebbe necessario e riparare una parte del pavimento del cortile perché le radici di un albero sforano nella strada e nel passaggio che porta verso un giardino comune a tutti i condomini. Chi lo decide (dato che noi non lo usiamo)? Chi paga?
Il cortile condominiale, pur figurando tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., non sempre possiede gli elementi di condivisione e asservimento funzionale all’intero stabile che consentono la ripartizione delle spese tra tutti i condomini.
Nel caso rappresentato viene specificato che l’atto di proprietà attribuisce ad alcuni condomini, proprietari dell’area, l’uso esclusivo del cortile. In questa evenienza, il cortile è soggetto al regime del “condominio parziale”, situazione che si realizza ogniqualvolta un’area sia destinata a servire soltanto determinate unità immobiliari e non l’intero stabile.
L’art. 1123 co. 3 cod. civ. attribuisce le spese di manutenzione del cortile esclusivo ai condomini che traggono utilità dall’area secondo il principio generale della divisione delle spese per la conservazione di cose destinate a servire i condomini in misura diversa.
Quanto all’adozione di una delibera diretta ad affidare i lavori di manutenzione della pavimentazione del cortile, vale lo stesso criterio impiegato per la suddivisione delle spese. Ne consegue che soltanto i condomini interessati, in quanto comproprietari del cortile, possono deliberare a riguardo. La Cassazione ha avuto modo di affermare come nell’ambito del condominio parziale i quorum costitutivi e deliberativi vanno commisurati con esclusivo riferimento alle unità immobiliari interessate alla decisione, ossia quelle che utilizzano il cortile. Naturalmente, stante lo stato di pericolo che le radici dell’albero possono arrecare al viale comune nonché ai condomini che vi transitano e ai pedoni della pubblica strada, sarà possibile in caso di inerzia degli effettivi proprietari del cortile adire le vie legali ai sensi dell’art. 1172 cod. civ., per denunciare il pericolo derivante dall’incuria ed ottenere, in caso di mancato intervento, un provvedimento di condanna al ripristino dello stato dei luoghi. (Avv. Giuseppe Bassu)
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