Se i motivi sono gravi il recesso è un diritto
Locazione contratti commerciali, il caso di un lettore che ha superato una crisi aziendale ma adesso vuole chiudere
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Avvocato Bassu, le espongo il mio problema. Ho una piccola azienda e da poco sono stato condannato a pagare una multa perché ho ritardato nel pagamento di contributi previdenziali dei dipendenti. Mi sono preso le mie responsabilità e ho pagato tutto. Ora però la mia azienda è in crisi e non riesco a mantenere aperti uno dei tre negozi che ho. Il locale è in affitto per quattro anni (ne è trascorso già uno e mezzo) e ho comunicato la mia intenzione di voler sciogliere il contratto. Il proprietario mi dice che in questo caso dovrò pagare il risarcimento o la penale. Avvocato, è vero? Ho qualche rimedio? Grazie per la sua gentile risposta,è.
La locazione di locali commerciali non è un contratto ad esecuzione periodica nel senso che il rapporto che si crea tra locatore e conduttore dura nel tempo e conseguentemente anche le prestazioni dovute.
La legge riconosce che i rapporti duraturi possono essere turbati da circostanze sopravvenute tanto di carattere oggettivo quanto soggettivo, cioè relativo alla sfera personale dei contraenti.
Al fine di equilibrare il rapporto, è previsto il recesso da parte del conduttore che consente di giungere all'estinzione del contratto senza il consenso dell’altra parte. Questo strumento può essere esercitato nei limiti previsti dalla legge ricorrendo altrimenti un’ipotesi di inadempimento e conseguente risarcimento dei danni.
Nel caso rappresentato parrebbe applicabile la disciplina contenuta nell’articolo 27 della Legge 392/78 che prevede, quale rimedio per sciogliersi del contratto di locazione, il recesso per gravi motivi ed in particolare stabilisce che «indipendentemente dalla previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata».
La sopravvenuta crisi aziendale configura un grave motivo idoneo al corretto esercizio del risarcimento ma deve essere effettivo e dimostrabile oggettivamente nonché comunicato al locatore.
Pertanto, gentile lettore, secondo gli elementi da lei forniti, le pretese del locatore non parrebbero giustificate mentre il diritto di recesso parrebbe legittimo se esercitato nei tempi e modi previsti dalla legge.
Avvocato Giuseppe Bassu
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