La Nuova Sardegna

Egregio avvocato Bassu, il mese scorso ho trovato un accordo per l’acquisto di una casa. Il preliminare di vendita è stato firmato dai venditori, ma non da me che mi trovavo all’estero. Io ho la mia copia firmata dai proprietari, mentre loro hanno la copia senza la mia firma. Non appena sono tornato a casa, prima del termine per andare dal notaio, ho saputo che i venditori non volevano più vendere. Cosa posso fare? È vero che il fatto che non abbia firmato può essere usato contro di me? E se è stata già venduta ad altri?

Il contratto, di norma, si perfeziona mediante la manifestazione della volontà di impegnarsi a realizzare un determinato assetto di interessi che le parti mirano a perseguire. Attraverso il preliminare di vendita, le parti assumono l’obbligo di concludere un contratto idoneo a trasferire, in un secondo momento, il bene immobile a fronte del pagamento di un corrispettivo già predeterminato. L’inadempimento del contratto preliminare comporta la responsabilità del promissario venditore o acquirente alla quale la legge prevede due rimedi differenti: l’azione costitutiva del trasferimento di condanna da un lato e il risarcimento del danno previa risoluzione dall’altro lato. Nel caso rappresentato, la mancata sottoscrizione del preliminare non osta alla validità ed efficacia del contratto, dal momento che la proposta del compratore è stata accettata e il venditore ha quindi manifestato la volontà di obbligarsi. Sul punto la Cassazione ha affermato che l’essenza del consenso formale di una delle parti può essere superata con la produzione in giudizio della scrittura privata da parte dello stesso contraente. L’equiparazione tra la sottoscrizione e la produzione in giudizio opera dal giorno in cui la scrittura privata è presentata davanti al giudice per cui si assiste ad un differimento del momento di conclusione del contratto. Sulla base di tale riconoscimento il promissario acquirente, quale è il lettore che ha proposto il quesito, parrebbe legittimato ad intraprendere l’azione di cui all’art. 2932 cod. civ. ottenendo una pronuncia giudiziale idonea a trasferire la proprietà del bene immobile. Qualora l’inadempimento non consenta di giungere alla pronuncia indicata e l’immobile sia stato venduto a terzi, non pare possibile soddisfare l’interesse al trasferimento dell’immobile a causa della mancata registrazione del preliminare. Tuttavia, in tale evenienza, potrà essere richiesto il risarcimento del danno quantomeno nella forma della responsabilità precontrattuale e quindi comprensivo delle perdite di chance e dell’interesse negativo ad essere coinvolto in trattative capziose nonché delle somme a vario titolo (caparra confirmatoria, anticipi ecc..)

Avvocato Giuseppe Bassu