L’agibilità a rischio per gli abusi dei vicini
Il venditore era dalla parte del torto ma sono trascorsi dieci anni e il diritto è prescritto. Però resta ancora qualcosa da fare
01 giugno 2016
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Un appartamento, acquistato 10 anni fa, non ha ancora il permesso di agibilità. L’appartamento è al primo piano ed è quasi certo che il Comune non rilascia il permesso perché i proprietari degli appartamenti al piano terra hanno eseguito lavori senza permesso, trasformando il giardino in posti auto o costruendo tettoie. A livello condominiale, il problema non si risolve perché l’argomento non si pone nemmeno all’ordine del giorno.
Il quesito presenta due problematiche di carattere civilistico e amministrativo dal momento che il rilascio del certificato di agibilità è regolato da norme di diritto pubblico. Il documento richiesto, infatti, rappresenta lo strumento necessario per certificare la sussistenza, in un immobile, delle condizioni di sicurezza, di igiene, di salubrità dell’ambiente e energetiche. Il contratto di compravendita pone a carico del venditore alcuni obblighi tra i quali figura, ai sensi dell’art. 1477 co.3 cod. civ., la consegna dei documenti relativi alla proprietà e all’uso del bene venduto. Secondo la più recente giurisprudenza, l’inadempimento di tale obbligo comporta la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno soltanto nel caso in cui l’immobile non abbia le caratteristiche per acquisire l’agibilità. Al contrario, qualora manchi il documento desiderato, ma sia possibile ottenerlo, sarà ammissibile il solo risarcimento del danno comprensivo delle eventuali spese compiute per il rilascio. Tuttavia, nel caso rappresentato, non pare percorribile la strada descritta poiché sono trascorsi ben 10 anni e quindi, salvo intimazioni o altri atti interruttivi, il diritto dell’acquirente è prescritto.
Il secondo profilo annunciato in premessa riguarda il procedimento amministrativo per il rilascio del certificato di agibilità attraverso un’istanza al Comune, corredata dalla documentazione richiesta dalla legge. L’amministratore non è tenuto a vigilare sui lavori eseguiti presso le singole abitazioni bensì a curare le parti comuni. Pertanto l’inserimento nell’ordine del giorno dell’argomento relativo al certificato di agibilità può essere inserito dall’amministratore solo ove sia necessario per la conservazione delle parti comuni. Come affermato dalla Cassazione, la trattazione in assemblea di un argomento può essere inserita all’ordine del giorno da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Va infine segnalato che la legge 98/13 ha ammesso il rilascio dell’agibilità parziale relativa a singole unità immobiliari che può essere richiesta anche da un solo condomino purché siano rispettati gli standard di legge nelle parti comuni che, nel caso rappresentato, non parrebbero aver subito alterazioni strutturali.
Avvocato Giuseppe Bassu
