La Nuova Sardegna

Egregi notai, ho stipulato, versando una caparra confirmatoria, un preliminare per l’acquisto di un appartamento nel quale ci si impegnava a stipulare il rogito entro il 31 luglio 2016. Purtroppo le lungaggini burocratiche non hanno consentito la stipula del rogito entro la data prevista. Allo stato non è stato aggiornato il preliminare prevedendo una nuova data per la stipula del rogito in quanto non si ha certezza di quando saranno pronte le carte relative alla sanatoria e quindi un nuovo accatastamento. Vorrei sapere se posso recedere dal contratto e quindi richiedere il doppio della caparra e se ci siano degli accorgimenti da attuare e dei tempi da rispettare. Grazie.

Una risposta al suo quesito presuppone la conoscenza del contratto preliminare ed in particolare delle clausole che riguardano la consistenza del bene e la sua situazione urbanistica, nonché di quelle che riguardano eventuali previsioni circa gli effetti del contratto in caso di inutile scadenza del termine per la stipula del definitivo. In linea di massima si può dire che se nel contratto preliminare era precisato che l'immobile aveva difformità edilizie tali da dover richiedere un accertamento di conformità, lei non ha possibilità di invocare il recesso, essendo stato messo a conoscenza della situazione del bene. Qualora invece nel preliminare sia stata dichiarata la regolarità urbanistica, allora lei sarebbe nella condizione di recedere per giusta causa avendo ignorato senza colpa la difformità del bene dal requisito legale prescritto ed in tal caso dovrebbe diffidare l’altra parte ad adempiere e richiedere il doppio della caparra quanto prima per evitare che il decorso del tempo possa essere inteso come acquiescenza o proroga tacita del termine. Nel primo caso, invece, essendo scaduto il termine del 31 luglio 2016, è consigliabile chiarire con una clausola aggiunta che lei non intende attendere a tempo indeterminato la regolarizzazione urbanistica del bene e quindi fissare un ulteriore termine qualificandolo però questa volta come essenziale, ai sensi dell’articolo 1457 c.c., per cui la sua scadenza senza favorevole esito della sanatoria comporterà risoluzione ipso iure del contratto. Le parti potranno in questo accordo disciplinare gli effetti della caparra.

Ufficio studi Consiglio notarile distretti riuniti di Sassari, Nuoro e Tempio