Quei “millesimi” che fanno la differenza

Sono annullabili le delibere dell’assemblea condominiale che dividono le spese senza tenere conto di criteri proporzionali

Ho acquistato un appartamento in un condominio in cui le spese sono sempre state divise in parti uguali tra tutti i condomini. Il condominio è composto da 10 appartamenti e alcuni box che appartengono soltanto ad alcuni condomini. La divisione in parti uguali mi sembra ingiusta, soprattutto adesso che si è presentata la necessità di fare un lavoro costoso. È corretto il modo di ripartire le spese nel mio condominio?

Come se non bastassero le precedenti puntate, non fa mai male ripetere alcuni concetti. La legge prevede alcune regole che governano la disciplina condominiale al fine di garantire la pacifica convivenza tra i condomini. Alcune di queste norme possono essere derogate attraverso una previsione nel regolamento, altre non ammettono eccezioni poiché dotate di carattere imperativo a presidio di interessi collettivi.

L’art. 1223 c.c. prescrive che le spese per la manutenzione e conservazione delle parti comuni devono essere divise proporzionalmente, ossia in base al valore di ciascuna unità immobiliare. Nel caso rappresentato non si dà conto dell’esistenza di un regolamento e, soprattutto, delle tabelle millesimali sicché appare necessario prendere in considerazione entrambe le ipotesi.

Qualora vi siano le tabelle millesimali, allegate al regolamento condominiale, la ripartizione dovrà avvenire in base ai valori di proprietà ivi indicati dal momento che l’art. 72 disp. att. cod. civ. ne prescrive l’inderogabilità. Eventuali delibere difformi a questo sistema di ripartizione sono da ritenersi invalide. L’art. 1138 cod. civ. consente a ciascun condomino di prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento, obbligatorio nei condomini con più di dieci appartamenti, nonché delle tabelle millesimali in modo tale da attestare la successiva attività assembleare ai criteri di ripartizione prescritti dalla legge.

Ciò posto, la ripartizione delle spese in assenza di tabelle millesimali si profila più complicata. La Cassazione ha affermato che, anche in tale evenienza, non può essere travalicato un sistema di ripartizione svincolato dal criterio proporzione della tra l’importo posto a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente. Risultano dunque annullabili, entro il temine di 30 giorni, le delibere che affidino la divisione delle spese ad un criterio non proporzionale anche in assenza di tabelle millesimali. In conclusione, onde evitare successivi profili di illegittimità delle delibere, pare opportuno provvedere alla redazione delle tabelle millesimali che possono essere adottate tramite delibera assembleare e, se non c’è accordo, in sede giudiziaria.

Avvocato Giuseppe Bassu

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