La Nuova Sardegna

Ho venduto la casa dove abitavo ma il nuovo proprietario non ha voluto il “terrazzo ad uso esclusivo” che insiste sopra l’appartamento, quindi sono rimasto proprietario. Debbo pagare le quote condominiali per detto lastricato solare (Cat: F/5) e quanto se non ci vado neanche? Ho controllato il regolamento e le tabelle dei millesimi condominiali sono state costruite senza tener conto dei 4 terrazzi di uso esclusivo che esistono nel palazzo.

Il lastrico solare rappresenta una porzione dell’edificio che può essere concessa ad uso esclusivo con la relativa attribuzione al suo proprietario non solo del potere di godimento, ma anche dei doveri di vigilanza, manutenzione e oneri condominiali. Normalmente il lastrico solare è considerato pertinenza dell’appartamento situato all’ultimo piano sicché la vendita di quest’ultimo comporta il trasferimento del secondo. Tuttavia i contraenti possono determinarsi in modo differente, spezzando il vincolo di destinazione pertinenziale tra le due aree immobiliari ed escludendo il lastricato della vendita. Occorrerebbe quindi verificare anzitutto l’oggetto e il contenuto del rogito, anche se dagli elementi forniti il lastricato parrebbe essere stato escluso dalla vendita. In questo caso il venditore dell’appartamento conserva non solo la titolarità del lastrico solare, ma anche la qualità di condomino, limitatamente alla porzione di piano a lui riferita. L’art. 1118 co. 3 cod. civ. prevede che non è possibile sottrarsi alle spese per la conservazione delle parti comuni neanche modificando la destinazione economica del bene per cui il mancato utilizzo è del tutto irrilevante ai fini dell’imputazione degli oneri condominiali. Naturalmente i costi devono essere divisi proporzionalmente e cioè in base ai millesimi di proprietà. Parrebbe che il condominio non sia dotato di adeguate o aggiornate tabelle millesimali che tengano in considerazione le terrazze presenti nell’edificio, sicché l’eventuale richiesta di pagamento delle quote risulta inficiata dall’assenza di un corretto parametro. L’art. 69 disp. att. cod. civ. stabilisce che le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate, con le dovute maggioranze, quando sono conseguenza di un errore oppure a causa delle mutate condizioni dell’edificio. Nel caso proposto, il pagamento delle spese condominiali parrebbe quindi giustificato solo se basato su tabelle millesimali adeguate. (Avv. Giuseppe Bassu)