Come evitare “guerriglie” all’ombra del sottotetto

Sempre più frequenti le controversie sull’utilizzo delle parti comuni

Abito all’ultimo piano di un condominio formato da 10 piani. Volendo staccarmi dal riscaldamento dell’impianto centralizzato, un’impresa specializzata mi ha segnalato la possibilità di utilizzare il sottotetto per l’installazione di tubature e motori. Il condominio mi ha impedito di fare i lavori sostenendo che il sottotetto è parte comune. In realtà si trova proprio sopra il mio appartamento e non capisco a cosa possa servire agli altri condomini. Cosa posso fare?

Le controversie sull’utilizzo delle parti comuni di un edificio sono sempre più frequenti ma, spesso, trascurano i principi basilari della disciplina del condominio. In particolare, ci sono due accorgimenti che consentono di comporre le guerriglie condominiali: verificare quanto previsto dal regolamento contrattuale, ove presente e regolarmente registrato, nonché fare riferimento alle norme che disciplinano l’uso delle parti comuni. L’art. 1117 cod. civ. inserisce il sottotetto tra le parti comuni dell’edificio qualora vi sia un collegamento funzionale con l’utilizzo da parte di tutti i condomini o un servizio a questi destinato. La giurisprudenza si è interrogata sul significato da attribuire a questa disposizione giungendo ad una conclusione ormai pacifica: la titolarità del sottotetto, in assenza di un regolamento contrattuale che disponga in merito, va stabilita in base alla funzione concreta rivestita. Pertanto, in mancanza di un collegamento funzionale con l’utilità per tutti i condomini, il sottotetto deve ritenersi pertinenza dell’unità immobiliare immediatamente sottostante e quindi sottratto all’uso comune. Nel caso rappresentato parrebbe verificarsi proprio tale situazione, dal momento che viene riferita l’assenza di qualsiasi legame tra il sottotetto e gli altri condomini nonché la proiezione verticale rispetto all’abitazione del lettore. Va in ogni caso presa in considerazione l’esistenza di un collegamento funzionale idoneo a far ricadere il sottotetto tra le parti comuni ovvero una tale destinazione per regolamento. Anche in tale evenienza non pare preclusa l’installazione delle attrezzature per il riscaldamento autonomo purché, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., non si precluda agli altri condomini un pari uso. Pur essendo necessaria una verifica caso per caso della consistenza reale del sottotetto, non parrebbe preclusa l’attività evidenziata dal lettore.

Avvocato Giuseppe Bassu

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