La Nuova Sardegna

Cagliari C’era una volta la città vecchia abitata dalle famiglie numerose, con le botteghe di quartiere e i panni stesi tra i vicoli. Oggi in quegli stessi palazzi ristrutturati si consegnano chiavi elettroniche o codici d’accesso a visitatori di passaggio. A Cagliari la trasformazione dei quattro quartieri storici non è più soltanto un fenomeno urbanistico, semmai è una rivoluzione sociale che ha cambiato volto, prezzi e abitanti del cuore cittadino. Attualmente in tutta l’area metropolitana si contano nientemeno che 7.187 strutture tra affittacamere, bed and breakfast e alloggi ad affitto stagionale.

• La mutazione

Il primo passo è stato quello che i sociologi definiscono processo di “invasione e successione”. A partire dagli anni Novanta la classe media ha iniziato a sostituirsi progressivamente agli abitanti originari dei rioni medioevali acquistando a prezzi bassi appartamenti malsani o fatiscenti. Immobili che una volta ristrutturati con tutti i comfort sono diventati nuove residenze di pregio. La seconda fase è coincisa con il rifacimento delle infrastrutture: reti fognarie, pavimentazioni in ciottolato, riqualificazione degli spazi urbani. Interventi che hanno trasformato i quattro quartieri storici – Castello, Marina, Stampace e Villanova – da aree popolari a zone cool, appetibili per una borghesia professionale disposta a pagare cifre elevate pur di vivere lì. Molte abitazioni, così, hanno smesso di essere case per diventare investimenti. La svolta definitiva è arrivata intorno al 2015, con l’esplosione del business dei b&b e degli affittacamere.

• Canoni alle stelle

L’affitto breve turistico ha stravolto il mercato immobiliare: canoni in impennata e residenti in drastica diminuzione. Oggi trovare un appartamento in locazione annuale nei quartieri storici è, di fatto, quasi impossibile – se non a fronte di migliaia di euro al mese. Per i proprietari, infatti, l’affitto stagionale tra maggio e ottobre è molto più redditizio di un contratto lungo con famiglie cagliaritane. Una scelta che sta progressivamente spingendo giovani coppie e nuclei residenti verso le periferie della città metropolitana.

• Gli inquilini

A denunciare gli effetti sociali del fenomeno è l’avvocato Marco Cuccu, segretario regionale del Sunia, secondo cui «la crescente vocazione turistica della città ha spinto molti proprietari ad abbandonare la locazione abitativa, riducendo drasticamente l’offerta stabile e rendendo sempre più difficile per le famiglie trovare casa». Per il sindacato occorre riequilibrare il mercato intervenendo sugli accordi territoriali: «Abbiamo proposto di aggiornare verso l’alto i canoni concordati nei quartieri storici riqualificati, per rendere di nuovo conveniente l’affitto lungo grazie alla cedolare secca al 10 per cento e alle agevolazioni fiscali». Una leva che, insieme alla riduzione dell’Imu, potrebbe «spingere parte dei proprietari a rinunciare all’uso turistico e a tornare a contratti più stabili». Anche perché, osserva Cuccu, tra tassazione più alta, costi di gestione, manutenzioni e usura degli immobili, «qualcuno sta già ripensando agli affitti brevi: non tutti riescono a sostenere un’attività che richiede organizzazione continua e presenza costante». Il quadro, però, resta critico: «Aumentano gli sfratti per finita locazione e diminuiscono gli appartamenti disponibili, mentre molti piccoli proprietari – che rappresentano la maggioranza – sono scoraggiati da morosità e contenziosi». Da qui la richiesta di estendere la cedolare agevolata a tutta l’area metropolitana: «Solo così possiamo ampliare davvero l’offerta abitativa e dare risposte vere al disagio crescente».

• I proprietari

Di segno diverso la lettura di Maurizio Battelli, presidente dell’associazione Extra, che riunisce circa 700 operatori extralberghieri in Sardegna. «Quando si parla di questi fenomeni – spiega – si fa spesso riferimento a grandi città come Firenze, Venezia, Napoli, il centro di Roma, ma lì siamo in campionati completamente diversi rispetto alle città sarde». Secondo Battelli, nell’isola l’extralberghiero avrebbe anzi contribuito al recupero urbano: «Se non ci fosse stato, molti immobili nei quartieri storici sarebbero ancora fatiscenti e inutilizzati. Sono stati proprio gli operatori a investire, ristrutturare e restituire valore a intere zone della città». Lo spopolamento, sostiene, nasce da cause più lontane: «La gente lascia i centri storici da vent’anni per mancanza di servizi e parcheggi, non per gli affitti brevi». La categoria chiede piuttosto «regole chiare, controlli uniformi e procedure di accesso agli alloggi più coerenti con il self check-in, ormai standard internazionale». Ma soprattutto maggiori investimenti pubblici: «Servono informazione turistica moderna, decoro urbano, trasporti efficienti e un utilizzo mirato dell’imposta di soggiorno». Risorse che, conclude, «devono essere reinvestite per migliorare accoglienza e competitività, perché la crescita del turismo passa anche dalla qualità dei servizi offerti e dall’immagine della città».