La Nuova Sardegna

Gentile avvocato Bassu, vorrei avere una sua risposta in merito a un problema che mi sta creando non pochi dubbi. Le spiego, cercando di essere il più chiaro possibile, nel rispetto della regola di sintesi dei quesiti alla rubrica “L’esperto risponde”. Abito in un condominio e ho ricevuto un’intimazione di pagamento per le spese condominiali, calcolate sulla base delle nuove tabelle millesimali, come revisionate dall’assemblea. Per legge sono comunque obbligato al pagamento, anche se queste non sono state adottate all’unanimità degli abitanti del condominio?

Gentile lettore, le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresse come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell’intero edificio: esse fungono inoltre da criterio di riparto delle spese di gestione, ordinaria e straordinaria, delle parti e dei servizi comuni fra i proprietari delle varie unità immobiliari, in relazione al valore di ciascuna di queste ultime.

Con la riforma operata attraverso la legge 11 dicembre 2012 numero 220, il legislatore ha ritenuto opportuno modificare le disposizioni in tema di revisione delle tabelle millesimali, innovando profondamente l'art. 69 delle disposizioni attuative del Codice Civile, del quale ha sostanzialmente rivisto l'impostazione.

Ora, infatti, tale articolo prevede che in linea generale, i valori espressi nelle dette tabelle possano essere rettificati e modificati all’unanimità, salve due eccezioni, specificamente previste dallo stesso testo normativo, nella quali le variazioni potranno invece essere approvate con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice civile (voto positivo della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno metà del valore dell'edificio): quando risulti che le tabelle già adottate siano conseguenza di un errore e quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio sia stato alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo proprietario.

Va peraltro rappresentato che, di recente, la Corte di Cassazione, intervenendo sul punto, ha affermato che la mancata adesione all’unanimità da parte dei condomini rispetto alle nuove tabelle non ha niente a che vedere con l’obbligo di pagamento a carico degli stessi: questo, infatti, troverebbe la propria fonte solo ed esclusivamente nelle disposizioni di legge in tema di riparto delle spese condominiali, mentre le tabelle svolgono una mera funzione di quantificazione delle spese a carico del singolo proprietario e, quindi, costituiscono un semplice elemento tecnico, che ben può essere approvato a maggioranza.

Pur non potendo non considerare un tale orientamento giurisprudenziale, nel nostro ordinamento giuridico l’elemento a cui si deve far diretto riferimento è il dato normativo e, quindi, nel caso di specie, ove le nuove tabelle siano state adottate in violazione del disposto dell’articolo più su richiamato, sarà possibile agire in sede giudiziaria al fine di impugnare la delibera assembleare con la quale queste sono state adottate e richiedere l’eventuale risarcimento del danno subito.(Avvocato Giuseppe Bassu)