La Nuova Sardegna

Il 30 luglio 2013 ho acquistato un appartamento quale prima casa e ho usufruito dell’agevolazione sulla tassa di registro al 3% . Il venditore di anni 91 si è riservato il diritto di abitazione a vita. Il venditore era pervenuto alla proprietà dell’immobile a giugno tramite un contratto di transazione e ho poi saputo che ha usufruito delle agevolazioni sulla tassa di registro in quanto prima casa. Ed ecco i quesiti: a)il venditore è tenuto a pagare le tasse di registro per intero, al netto di quelle già pagate all’atto della stipula della transazione? b) essendo trascorso un anno dalla data della vendita, il venditore può pagare la differenza senza incorrere nella sanzione aggiuntiva del 30% sull’imposta dovuta? c)qualora il venditore non dovesse pagare la somma dovuta, la tassa dovuta in questo caso la potrebbe pagare l’acquirente dell’immobile che all’atto dell'acquisto non era a conoscenza della situazione e delle eventuali intenzioni del venditore? In conclusione, l'immobile può essere gravato da un privilegio poichè esiste un debito di imposta?

Gentile lettore, la norma fiscale per l'acquisto della prima casa prevede che, qualora chi ha usufruito dell'agevolazione proceda alla vendita dell'immobile "agevolato" nel quinquennio successivo al rogito senza l' acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno dalla vendita, decade dalla suddetta agevolazione; ciò comporta che si è tenuti, oltre al pagamento della differenza tra l'imposta pagata in misura ridotta e quella ordinaria, anche al pagamento di interessi e sanzioni pari al 30% di tale differenza.

Nel caso da lei esposto , in cui è decorso un anno dall’alienazione dell’immobile senza che il contribuente abbia proceduto all’acquisto di uno nuovo , si verifica la decadenza dal beneficio “prima casa” goduto al momento del primo acquisto L’interessato, può comunque invocare l’istituto del ravvedimento di cui all’articolo 13 del decreto legislativo n. 472 del 1997 che prevede l’applicazione della sanzione ridotta ad un ottavo di quella dovuta ,qualora la violazione non sia stata già constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento..." (Risoluzione Agenzia Entrate 112/E del 27/12/2012). Ma a tal fine è necessario che il suo dante causa produca apposita istanza .

La decadenza dalle agevolazioni , una volta accertata e contestata, comporta inoltre l’insorgere di un privilegio fiscale sull’immobile, che dà titolo all’erario di agire esecutivamente sul bene qualora le imposte, gli interessi e la sanzione non vengano pagati. E ciò a prescindere dallo stato di buona o mala fede dell’acquirente .

Ne deriva che anche lei ,come acquirente, ed anche qualora-come riferisce- non sia stato a conoscenza della situazione al momento dell’atto, sarà obbligato solidale al pagamento della differenza tra imposta ridotta "agevolata" e quella ordinaria ed anche delle sanzioni, trattandosi di un privilegio fiscale di carattere oggettivo. In conclusione, è consigliabile che lei , qualora non vi siano già stati atti di accertamento fiscale, solleciti il suo dante causa alla presentazione della domanda di ravvedimento operoso, ed a provvedere al pagamento del dovuto, per evitare una possibile azione esecutiva sul suo immobile.

Ufficio studi del Consiglio notarile dei distretti riuniti di Sassari, Nuoro e Tempio Pausania