I calcinacci riguardano tutti i condomini
L’amministratore non è l’unico responsabile quando dalla mancata manutenzione deriva un danno o un pericolo
24 dicembre 2014
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Da due anni sono alle prese con il condominio della palazzina dove detengo due porzioni di fabbricato, nonché la superficie circostante la palazzina. L’oggetto del contendere sono i calcinacci staccatisi dal tetto, causa scarsa manutenzione, e a più riprese caduti su detta superficie. Tale aggetto consiste in una pensilina che si proietta sui terrazzini di sei appartamenti sistemati sugli ultimi tre piani. L’amministratore si era detto propenso a interessare i condomini ma poi non ha più risposto, nonostante un sollecito dell’Ufficio situazioni di pericolo del Comune a mettere in sicurezza. Dopo l’intervento dei vigili del fuoco ho interdetto l’accesso a tale superficie. Ora l’amministratore sostiene che la messa in sicurezza non è affare del condominio, ma del proprietario degli appartamenti dell’ultimo piano, il quale invece sostiene sia una questione di competenza condominiale. A chi devo indirizzare la mia richiesta?
La richiesta la invierei ad entrambi per poi, in assenza di risposta, rivolgersi a un legale. Fermo restando che, per poter dare una risposta precisa, sarebbe necessario prendere visione dei luoghi, stando a quanto mi è dato capire dalla descrizione contenuta nel quesito, i calcinacci cadono dal tetto dell’edificio condominiale. Secondo il Codice civile, il tetto rientra tra quelle porzioni dello stabile che sono da considerarsi di proprietà comune di tutti i condomini, in quanto assolve alla fondamentale funzione di copertura non solo degli appartamenti degli ultimi piani, bensì dell'intera costruzione. Pertanto, la manutenzione del medesimo costituisce un onere a carico del condominio e l’amministratore sarà, quindi, tenuto ad inserire i relativi punti nell'ordine del giorno dell’assemblea condominiale. È in tale sede che verranno, infatti, discusse le questioni attinenti alla conservazione dell’edificio e, in seguito, assunte le opportune decisioni, secondo le diverse maggioranze previste dalla legge a seconda dell'oggetto della votazione. Tuttavia, in caso di lavori straordinari che presentino il carattere dell'urgenza e non consentano, quindi, la preventiva consultazione dell'organo assembleare, l'amministratore potrà agire per adottare tempestivamente le misure necessarie, dandone successiva comunicazione all’assemblea stessa, almeno per la messa in sicurezza. Ciò detto, non deve trascurarsi che questi non è considerato dalla legge l'unico responsabile nel caso in cui dalla mancata manutenzione della parte comune dello stabile possa derivare il pericolo di un danno a terzi. Infatti, come ribadito anche con una recente pronuncia dalla Corte di Cassazione, in caso di inerzia dell’amministratore o dell'assemblea, anche il singolo condomino sarà chiamato ad attivarsi per ottenere la rimozione del detto pericolo, promuovendo, eventualmente, un’azione giudiziaria per ottenere un provvedimento che obblighi i condominio ad eseguire i lavori necessari per la messa in sicurezza. Nel caso di specie, quindi, ove l’amministratore e l'assemblea condominiale continuino a disinteressarsi della questione da lei rappresentata, potrà assumere le iniziative necessarie ad arginare il rischio del sorgere di responsabilità, civile e penale, a suo carico.
Avvocato Giuseppe Bassu
