Il “vuoto tecnico” diventa proprietà di tutti
Lettore nei guai perché il condominio rivendica un diritto di servitù su un locale di pertinenza del suo appartamento
28 ottobre 2015
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Ho acquistato un immobile che ha un “vuoto tecnico” che è stato fatto passare in Catasto come seminterrato, come per magia, senza condono e senza cambio di destinazione d’uso. Un “illustre” geometra si è inventato lo spazio condominiale per accedere a tale vuoto tecnico, anche se non si trova l’accatastamento. Secondo voi, è possibile che uno venda un appartamento e si tenga il “vuoto tecnico” per di più gravato da servitù?
Non mi è possibile capire esattamente quale sia la reale consistenza e natura del vuoto tecnico cui lei parla. Ho ipotizzato trattarsi di una porzione immobiliare da lei acquistata, priva di ingresso e destinata, principalmente, a rendere più salubre l’intero fabbricato isolandolo dal suolo. Da questa mia ipotesi, che, se smentita potrebbe cambiare anche i termini del problema e la risposta, consegue che, civilisticamente, detto vuoto tecnico sia, per naturale vocazione, un bene condominiale. Per superare la “presunta condominialità” sarebbe necessario vedere i titoli (gli atti) coi quali si è venuto a costituire il condominio. Già dal primo di essi dovrebbe, infatti, risultare una eventuale esclusione. Col trasferimento a terzi della prima porzione del fabbricato si è, infatti, venuto a creare il condominio le cui parti comuni non possono più essere modificate se non con la comune volontà di tutti i condomini. Se lei rivendica la proprietà di detto vano deve, pertanto, a mio giudizio, anzitutto rifarsi al titolo col quale ha acquistato la proprietà della restante porzione di fabbricato, se nel suo atto (come mi sembra di capire) non si fa alcun riferimento a detto vuoto tecnico le sue speranze possono essere, esclusivamente o quasi, riposte sulla individuazione del bene non come a servizio del fabbricato nella sua interezza ma come pertinenza esclusiva della sua unità al cui servizio esclusivo è destinato. Superato il problema della condominialità o esclusiva titolarità di detto vuoto, non meno significativa è la necessità di definirne urbanisticamente la destinazione. Se, infatti, esso risulta esclusivamente come un vano privo di autonoma funzionalità e quindi escluso dal computo dei volumi autorizzati, una sua destinazione a bene autonomamente utilizzabile ( vuoi come suo personale che come condominiale) costituirebbe abuso edilizio. Spero di aver interpretato correttamente la sua domanda e, mi scuso di non averle potuto dare una risposta sicuramente a Lei favorevole o a Lei contraria. La vicenda sicuramente complessa merita un approfondimento non consentito ne dalle notizie ricevute ne dallo spazio dedicabile nella nostra rubrica. Un cordiale saluto.
Ufficio studi del Consiglio notarile dei distretti riuniti di Sassari, Nuoro e Tempio Pausania
