Il diritto di sopraelevare si è estinto dopo 20 anni
Un lettore alle prese con la richiesta del proprietario del lastrico solare
19 ottobre 2016
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In un palazzo di circa 25 anni in cui abito gli appartamenti sono stati tutti venduti dal costruttore che è rimasto proprietario del lastrico solare (e di un piccolo vano attrezzi) per approfittare di poter sopraelevare in futuro. Qualche anno fa anche il lastrico solare è stato venduto al proprietario dell’ultimo piano come risulta dai documenti. Recentemente il costruttore ha inviato una raccomandata al condominio con la quale sosteneva di voler iniziare i lavori per la costruzione di ulteriori due piani nell’edificio. Nulla sta scritto nell’atto di vendita. Ha diritto di costruire o si può impedire questa sua iniziativa?
Il diritto di sopraelevare sul lastrico solare di un edificio condominiale è regolato dall’art. 1127 cod. civ. che attribuisce tale facoltà al proprietario dell’unità immobiliare sita all’ultimo piano oppure, se diverso, al proprietario esclusivo della lastrico solare. Dall’esercizio del diritto sorge l’obbligo di corrispondere un’indennità a favore degli altri condominio. La giurisprudenza più recente è solida nel ritenere il diritto di sopraelevazione alla stregua del diritto di superficie, ossia di un diritto reale di godimento che per essere fatto valere necessita della trascrizione presso i registri immobiliari.
Nel quesito non risulta che, anche a seguito della vendita della terrazza a livello, sia presente un diritto in capo al costruttore né a titolo di piena proprietà né quale godimento su cosa altrui. Inoltre non sono indicate eventuali pattuizioni e clausole aggiunte all’atto di vendita o al regolamento, tali da attribuire la facoltà di sopraelevazione al costruttore. Va infine segnalata, data l’ambiguità del riferimento ad un originaria riserva di sopraelevazione, il trascorrere di ben venticinque anni dall’edificazione del palazzo.
Ai sensi dell’art. 954 cod. civ. la mancata edificazione entro il termine di venti anni dal momento in cui è sorto il diritto di superficie, estinguerebbe la facoltà di esercitare la facoltà. Pertanto, non essendo più proprietario dell’unità immobiliare collocata all’ultimo piano dell’edificio né del lastrico solare e non residuando ulteriori circostanze che attribuiscono il diritto di sopraelevare, parrebbe che il costruttore non possa vantare la pretesa comunicata.
Avvocato Giuseppe Bassu
